Платная доработка на тему Поднять оригинальность

Содержание:

Введение 3
1. Договор продажи недвижимости как основание возникновения обязательства 6
1.1 Сущность договора купли-продажи недвижимого имущества 6
1. 2. Содержание договора продажи недвижимости 15
1.3 Права и обязанности сторон обязательства 23
1.4 Правовые последствия передачи недвижимости 34
1.5 Исполнение обязанностей покупателем принять и оплатить недвижимость 53
2. Состояние правового регулирования купли-продажи недвижимости в РФ 57
2.1 Основные проблемы нормативно-правового регулирования договорных отношений по купле-продажи недвижимости 57
2.2 Отдельные проблемы в сфере купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение 75
2.3 Пути совершенствования правового регулирования договорных отношений по купле-продажи недвижимости 83
Заключение 88
Список использованной литературы 94

Введение:

Рыночная экономика на рубеже ХХ и ХХI веков столкнулась с совершенно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости. Адаптация законодательства к новым условиям - непростой процесс. Практика сталкивается с нерешенными вопросами как теоретического, так и практического характера, несмотря на постоянное совершенствование нормативной базы. Важным событием в сфере оборота недвижимого имущества является вступление в силу с 1 января 2017 года нового закона «О государственной регистрации недвижимого имущества», который характеризуется тем, что комплексно регулирует отношения по регистрации недвижимого имущества, охватывающие сферы как кадастрового учета, так и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В связи с этим актуальным является изучение вопросов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества.
Становление и развитие рыночных отношений в России во многом определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, являясь основой общественного производства, являются основой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Хозяйственные отношения, связанные с оборотом материальных товаров, регулируются гражданско-правовым институтом купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи. Его особенность в том, что предметом договора является конкретный объект - недвижимость, которая характеризуется рядом особенностей. Среди этих особенностей можно выделить особый порядок передачи имущества от продавца к покупателю, необходимость публичного подтверждения перехода прав на него - государственную регистрацию, а также особенности исполнения договора.
Ввиду увеличения оборачиваемости недвижимого имущества в экономической сфере общества и специфики объектов недвижимого имущества представляется целесообразным более глубокое изучение правоотношений, возникающих из договора купли-продажи недвижимого имущества. Актуальность исследования усиливается несовершенством законодательства, регулирующего данную сферу, что влечет за собой различные проблемы в правоприменительной практике.
Российское законодательство постоянно развивается в ответ на требования рыночной экономики, но тем не менее, оно далеко от идеала. Пробелы в законодательстве постоянно находятся в поле зрения юристов, которые не только констатируют наличие проблем, но и предлагают пути их решения. В кругу этих проблем находятся вопросы соблюдения баланса интересов участников правоотношений, в частности собственника и добросовестного приобретателя; вопросы правовой природы и значения государственной регистрации.
Цель настоящей магистерской диссертации - выявление особенностей исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, выработка рекомендаций в отношении нерешенных на законодательном уровне вопросов, связанных с исполнением договора продажи недвижимости.
Поставленная цель предопределила постановку и попытку решения следующих задач:
1) дать характеристику договору купли-продажи недвижимости как основанию возникновения правоотношений, выделить признаки и особенности данного вида договора;
2) изучить особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости, подробно охарактеризовать элементы исполнения;
3) выявить основные проблемы, связанные с исполнением договора купли-продажи недвижимости, выработать подходы к их решению;
4) проанализировать механизм перехода права собственности на недвижимое имущество, показать роль и значение государственной регистрации.
Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между сторонами при исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения между сторонами по исполнению договора купли-продажи недвижимости, цивилистическая доктрина и практика правоприменения.
Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов в качестве теоретической базы для дальнейшего изучения правоотношений в области исполнения купли-продажи недвижимости и правоприменительной практики.
Новизна работы определяется попыткой показать собственное видение существующих проблем, связанных с исполнением договора купли-продажи недвижимости, а также сформулировать предложения, направленные на решение этих проблем.
Эмпирическую базу составили соответствующие дела, рассмотренные арбитражными судами, и судами общей юрисдикции.
Теоретической базой настоящей работы явились труды видных отечественных ученых-правоведов:, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Е.С. Болтанова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьмина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловского, С.К. Соломина, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова.
 

Заключение:

К недвижимому имуществу относятся: объекты недвижимого имущества, которые прочно связаны с землей и должны рассматриваться с такой привязкой к земле как потеря целевого назначения (общая системная характеристика недвижимой вещи).
Распределяйте недвижимость в силу закона и недвижимость в силу природы. В силу природы понятие недвижимости условно можно разделить на две составляющие: «натуральная» недвижимость; «Искусственная» недвижимость. Если в первую входят земельные участки и участки недр, то во вторую входит недвижимое имущество, созданное человеком - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, парковочные места и т. д.
В судебной практике существует три подхода к тому, является объект недвижимостью или нет: регистрация; Регистрация; существенный.
Обобщая анализ научной литературы, можно сделать вывод, что в современных условиях невозможно получить четкое представление о недвижимости, опираясь исключительно на нормативный материал. Знание и понимание судебной практики необходимы для получения точной информации о недвижимом имуществе. Также следует сказать, что как бы удачно ни был сформулирован подход, сформулированный судебной практикой, положения Гражданского кодекса о недвижимости должны быть реорганизованы.
Доктрина гражданского права отмечает необходимость закрепления в законе понятия единого объекта недвижимости. Согласно этой концепции, постепенной реализации которой добиваются как судебная практика, так и реформаторы Гражданского кодекса, существует только один вид недвижимости - земельный участок, а здания и сооружения рассматриваются как составные части такого участка.
В современных реалиях, когда здания и сооружения признаются самостоятельными объектами недвижимости при государственной регистрации права собственности на такие вновь созданные объекты, по образному выражению Р. Бевзенко, горизонтальное деление единого объекта (земельного участка и построенные на нем здания, сооружения) на два объекта и внешний вид здания, сооружения как самостоятельного объекта недвижимости.
С поправками к ст. 130 ГК РФ и закрепления в нем концепции единого объекта недвижимости будет исключено горизонтальное деление земельного участка и, как следствие, спорные объекты будут рассматриваться исключительно как составные части. м. земельного участка и утратят имеющуюся потенциальную возможность претендовать на статус самостоятельного недвижимого имущества.
1. Перед внесением изменений в кодекс при квалификации спорных построек следует оценить не только их капитал и степень качественного изменения возможностей использования земельного участка, но и такой параметр, как наличие у сооружения самостоятельного хозяйственного назначения. либо выполнение вспомогательной служебной функции по отношению к земельному участку или другим объектам недвижимости.
По своей правовой природе договор купли-продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи: консенсуальный; компенсируется; гражданско-правовой договор
Элементами данного соглашения являются: стороны (участники), содержание (совокупность прав и обязанностей участников), предмет и форма. В случае нарушения требований, установленных законодательством по каждому из перечисленных элементов, сделка может быть признана недействительной или не заключенной.
Сделки с недвижимым имуществом заключаются в простой письменной форме (статьи 651, 674 ГК РФ). Обязательное нотариальное заверение (как правило) не требуется. Однако по соглашению сторон эта мера возможна и призвана облегчить заключение сделки. Кроме того, законодатель установил определенный перечень сделок, в рамках которых нотариальное заверение обязательно.
Предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Особенности заключения договора купли-продажи - государственное принуждение сторон к совокупности действий, необходимых для реализации такого договора, что определяет отделение данного договора от договора купли-продажи недвижимого имущества. В частности, необходимо определить состав и стоимость по результатам инвентаризации; уступка продавцом прав требований к покупателю и, в некоторых случаях, передача ему долговых обязательств с согласия кредиторов; кредиторы предприятия по тем обязательствам, которые входят в его имущественный комплекс, подлежат письменному уведомлению о совершении сделки купли-продажи; только переход права собственности подлежит государственной регистрации.
Договор купли-продажи жилого помещения - это разновидность гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости, в результате которого отчуждение жилья в виде отдельного помещения, являющегося самостоятельным объектом недвижимости, происходит в собственность покупателя (покупателей); отчуждаемый объект (жилой дом, квартира, комната) должен принадлежать продавцу (продавцам) в размере 100% доли в собственности, либо являться будущим недвижимым имуществом в виде индивидуального жилого дома; цена контракта является окончательной и фиксированной и не должна предполагать выплаты продавцу (продавцам), которые не могут быть определены контрактом в конкретной окончательной сумме; Оплата по договору производится наличными в форме наличного или безналичного расчета, использование иного имущества для оплаты не допускается.
Помимо основных существенных условий договора купли-продажи недвижимости в целом, в данном случае есть еще одно требование - необходимо указать всех лиц, которые имеют законное право проживать в объекте продажи даже после того, как оно станет собственность покупателя.
Купля-продажа отдельных типов жилых помещений также имеет определенную специфику и правила.
Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязан передать образованный и не ограниченный в обращении земельный участок в собственность покупателя.
Договор купли-продажи земли может быть заключен как между гражданами и (или) юридическими лицами, так и между органом государственной власти и гражданином.
Особенности купли-продажи земельных участков - они могут быть проданы только при прохождении процедуры государственного кадастрового учета, когда продавец предоставляет всю информацию об ограничениях на использование земельного участка и об обременениях земельного участка; условия договора, дающие право на обратный выкуп земельного участка, ограничивающие дальнейшее распоряжение участком или ограничивающие ответственность продавца в случае передачи прав на участок третьими лицами, недействительны.
В рамках представленной работы автор рассмотрел ряд проблем правоприменения в сфере оборота недвижимости и сформулировал рекомендации.
В связи с тем, что в настоящее время законодатель не принимает частноправовой подход к регулированию недропользования с соответствующими ограниченными имущественными правами на недра, представляется логичным исключить из статьи 130 ГК РФ фразу о участки недр как недвижимость. Специальное законодательство устанавливает невозможность частной собственности на недра, а ограниченные права в остальной части законодательства на такие объекты не предусмотрены. Кажется очевидным, что для того, чтобы заработал частноправовой подход, который подразумевается на данный момент на основе придания недрам статуса недвижимого имущества, необходимо комплексно реформировать отраслевое законодательство. Наличие такого признака в контексте публично-правового подхода к регулированию недропользования только вводит в заблуждение как правоохранителя, так и участников гражданского оборота, нарушая равенство собственности.
Существующая структура недействительности договора, заключенного с нарушением преимущественного права субъекта Российской Федерации на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения, признает договор недействительным даже в том случае, если уполномоченный орган не намерен приобретать земельный участок. земля. Предлагается изменить положения ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, об отказе от признания сделки недействительной и закреплении за уполномоченным органом права требовать перехода прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи. Судебная практика по поставленному вопросу признает недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи земельных участков. Эти тенденции являются следствием широкого толкования ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, что необоснованно, поскольку до продажи земельного участка (перехода права собственности на него покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным, и тем более не может считаться нарушенным. право в случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не сформирован.
Предлагается дополнить Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимого имущества» положением, согласно которому сделки не подлежат нотариальному удостоверению в случае отчуждения или ипотеки своей доли участником долевой собственности в пользу другой участник долевой собственности. Эта новелла устранит неуместное принуждение к обращению к нотариусу, а для большого количества участников долевой собственности поможет сократить финансовые и временные затраты.
Для решения проблемы сохранения права постоянного (бессрочного) пользования недвижимым имуществом внести изменения в законодательство о регистрации недвижимого имущества, предусмотрев необходимость указания наличия ограничений прав и обременений недвижимого имущества, связанных с правом владения недвижимым имуществом. постоянное (бессрочное) пользование жилым помещением членом семьи собственника, отказавшегося от приватизации.
Для решения проблемы защиты прав несовершеннолетних в случае невыделения доли в жилой недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, и защиты прав добросовестных покупателей возможно: эти доли и жилье должны соответствовать) и разработать инструмент для органов Росреестра по модели учета обременений для объектов, в которые инвестируется капитал. Так ЕСРН станет надежнее, а гражданский оборот - безопаснее для покупателей жилья.

Фрагмент текста работы:

1. Договор продажи недвижимости как основание возникновения обязательства
1.1 Сущность договора купли-продажи недвижимого имущества
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель принимает имущество и выплачивает за него денежную сумму (цену). "Купля-продажа - это договор, на основании которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а эта сторона выплатить ей определенную сумму денег".
Купля-продажа относится к договорам, указанным в Гражданском кодексе, и является одним из важнейших институтов гражданского права. Правовые нормы, которые первоначально регулировали только куплю-продажу, со временем приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок.
Купля-продажа - это двустороннее соглашение с возвратом средств и консенсусом. Следует отметить, что К. Победоносцев считал, что купля-продажа - это не договор, а действие, посредством которого одна сторона передает другую вещь другой по определенной цене.
Приобретая вещь в собственность, покупатель платит продавцу определенную цену за эту вещь. Права и обязанности сторон возникают с момента достижения соглашения по всем существенным условиям.
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи. Правовое регулирование некоторых видов договоров предусматривает возможность на законодательном уровне применить правила, регулирующие другие виды договоров купли-продажи, к отдельным видам договоров купли-продажи. На продажу предприятий также распространяются правила продажи недвижимости постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами договора купли-продажи (п. 2 ст. 549 ГК РФ).
После совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, строение, земельный участок, квартиру или иное недвижимое имущество в соответствии с законодательством РФ.
Необходимо заключить договор купли-продажи в письменной форме, подписанный обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Также требуется обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (п.1 ст. 551 ГК РФ).
Итак, характерным признаком данного типа договора является специфика его предмета - недвижимого имущества.
При заключении договора купли-продажи недвижимости, как и при других сделках, момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности покупателя на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не имеет права распоряжаться им в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, закладывать и т.д.). В этом случае продавец теряет право распоряжаться данным товаром любым способом. Если одна из сторон совершает эти действия, другая сторона имеет право подать иск о признании сделки недействительной.
В качестве примера можно привести иск, с которым обратилось акционерное общество
Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи здания, заключенного между индивидуальным предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал здание по договору купли-продажи индивидуальному предпринимателю, который, не оплатив его стоимость и не зарегистрировав передачу права собственности, перепродал здание обществу с ограниченной ответственностью. Суд обоснованно удовлетворил исковые требования акционерного общества.
Сторонами договора являются продавец и покупатель, которые вступают в договорные отношения по своему усмотрению. Принуждение к заключению договора не допускается. Продавец может быть собственником вещи, субъектом права оперативного управления или права хозяйственного ведения, действуя напрямую или через представителя. Единственным исключением из этого правила является продажа имущества по решению суда, которую осуществляет не собственник, а должностные лица компетентных государственных органов.
Сторонами могут быть как физические, так и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации). Исключением является то, что частные учреждения не могут выступать в качестве продавцов недвижимости в отношении недвижимого имущества, переданного владельцем или приобретенного этими учреждениями за счет средств, выделенных владельцем для приобретения такого имущества (статья 298 Гражданского кодекса, Кодекс Российской Федерации). Участие организаций в договорах купли-продажи недвижимости определяется степенью правоспособности и типом имущественных прав на недвижимость.
Применительно к индивидуумам также следует отметить ряд особенностей. Несовершеннолетние не могут самостоятельно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и подать заявление о его государственной регистрации (от их имени это делают родители, усыновители, опекуны) (п.1 ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, предметом которых является недвижимое имущество, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или опекуна (пункт 1 статьи 26 Гражданского кодекса Российской Федерации). Освобожденные несовершеннолетние (п. 1 ст. 27 ГК РФ), а также несовершеннолетние, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста (в случаях, когда такая возможность разрешена законом) (п. 2 ст. 21 ГК РФ). ГК РФ), РФ) самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом ... От имени граждан, признанных недееспособными решением суда, сделки с недвижимым имуществом совершают опекуны (ст.29 ГК РФ Федерация). Граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают указанные сделки с согласия доверенных лиц (ст. 30 ГК РФ).
Возникает практически важный вопрос, является ли супруг (а) одной из сторон договора купли-продажи недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества требуется нотариально засвидетельствованное согласие другого супруга.
Предмет купли-продажи воплощен не в одном, а в двух материальных, юридических объектах. Существенными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество, юридическими объектами - действия сторон по передаче имущества и выплате денег. Р.С. Иоффе также выделил третий объект - волевой, который представляет «индивидуальную волю продавца и покупателя в пределах, в которых она подчиняется законодательству, регулирующему их отношения» .
По договоᴘу купли-пᴘодажи здания, стᴘоения или иного недвижимого имущества покупателю одновᴘеменно с пеᴘеходом пᴘава собственности на такое недвижимое имущество пеᴘедаются пᴘава на ту часть земельного участка, на котоᴘой находится данное недвижимое имущество. имущество и необходимо для его использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Пᴘи пᴘодаже земельного участка, на котоᴘом находится здание, стᴘоение или иное недвижимое имущество, пᴘинадлежащее пᴘодавцу, без пеᴘедачи имущества в собственность покупателя, пᴘодавец оставляет за собой пᴘаво использовать часть земельного участка, занимаемую недвижимым имуществом. и тᴘебуется для его использования. Если условия использования соответствующей части земельного участка не опᴘеделены договоᴘом купли-пᴘодажи земельного участка, пᴘодавец впᴘаве огᴘаниченное использование той части земельного участка, котоᴘая занята недвижимым имуществом. имущество. и необходим для его использования в соответствии с его назначением (ст. 553 ГК РФ).
Каждая сделка пᴘедполагает выᴘажение воли (воли). Двустоᴘонние и многостоᴘонние сделки (соглашения) подᴘазумевают согласие воли каждой из стоᴘон договоᴘа. Благодаᴘя волеизъявлению он становится доступным для воспᴘиятия дᴘугими людьми. Это волеизъявление как внешне выᴘаженное волеизъявление, котоᴘое может быть подвеᴘгнуто пᴘавовой оценке.
По общему пᴘавилу, в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договоᴘ вступает в силу и становится обязательным для стоᴘон с момента его заключения. Для согласованного договоᴘа купли-пᴘодажи это будет момент, когда между пᴘодавцом и покупателем будет достигнута договоᴘенность в надлежащей фоᴘме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Поᴘядок заключения договоᴘа в общей фоᴘме пᴘедусмотᴘен п. 2 ст. 432 ГК РФ и заключается в том, что одна стоᴘона договоᴘа напᴘавляет дᴘугой офеᴘту (пᴘедложение о заключении договоᴘа), а дᴘугая стоᴘона в случае своего согласия выᴘажает акцепт офеᴘты (акцепт пᴘедложения) . Согласно этому положению, ᴘегулиᴘование договоᴘов начинается с этапа, когда стоᴘона выᴘажает желание заключить договоᴘ, то есть пᴘезентации с офеᴘтой.
Все, что пᴘедшествует этому этапу, не может создать договоᴘ (пеᴘеговоᴘы, пеᴘеписка имеют только доказательную ценность). Однако это не означает, что матеᴘиалы, пᴘедшествующие заключению договоᴘа, вообще лишены какого-либо смысла. Искусство. 431 Гᴘажданского кодекса, позволяет использовать толкование договоᴘа для уточнения общей воли стоᴘон, пеᴘеговоᴘов и пеᴘеписки, пᴘедшествующих заключению договоᴘа. Это также означает завеᴘения до или после его заключения об обстоятельствах, важных для заключения договоᴘа (ст. 431.2 ГК РФ).
Акцепт - это втоᴘой этап заключения договоᴘа.