Курсовая теория на тему Сделки с земельными долями

Содержание:

Введение. 2

Глава 1. Понятие земельного пая. 3

1.1 Право собственности на имущественный пай (земельную долю) 3

1.2 Общее положение купли-продажи земельных участков. 9

Глава 2. Сделки с земельными паями. 11

2.1 Купля-продажа земельного пая (доли) 11

2.2 Дарение земельной доли и имущественного пая. 17

Глава 3. Выделение земельного участка в счет земельной доли19

Глава 4. Рекомендации по обращению в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей. 24

Заключение. 32

Список используемой литературы.. 34

Введение:

Выбор темы обусловлен тем, что сделки с земельными долями составляют сегодня значительную часть экономического оборота и имеют особое значение в жизни и деятельность граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Уровень правовой культуры в российском обществе на сегодня оставляет желать лучшего. И поэтому для правильного разрешения сделки с земельными долями, в том числе сделки по передаче в возмещаемое имущество, заставляет граждан обращаться за помощью к профессионалам (юристам). Но даже между юристами не по всем вопросам, связанным с этими сделками достигнут консенсус.

Целью курсовой работы является теоретическое исследование, положения российского гражданского права и правоприменительной практики в отношении сделок с земельными долями.

В соответствии с целью курсовой работы решаются следующие задачи:

- дать понятие сделок с земельными долями, чтобы изучить его характеристики; - изучает юридическую природу, содержание и форму сделок с земельными долями; - изучает права и обязанности участников сделок;

Объектом исследования являются отношения, связанные с отчуждением земельных долей, так же правовые акты, который регулирует сделки с земельными долями Нормативно-правовая база исследования: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты.

Теоретической основой исследования стала работа юристов-исследователей, таких как Н.Н Аверьянова, М.И. Брагинский В.А. Буров, В.В. Витрянский, П.В. Суханов А. П. Сергеева, Ю.К. Толстой, Н. Д. Шестакова, В. В. Чубарова, Г.Ю. Жарикова О.М.

Заключение:

Подводя итоги, следует отметить, что Сделки с земельными долями имеет ряд особенностей.

Во-первых, земельная доля неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку земельная доля по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Наконец, в- четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Так как сущность возмездного договора проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является определенно-эквивалентным и денежным, институт купли-продажи выбран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность.

В нем содержаться не только нормы, регулирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Понятие земельного пая

1.1 Право собственности на имущественный пай (земельную долю)

Целесообразность отнесения частей земельного участка к объектам земельных отношений, необходимо различать института «земельный участок» и института «земельная доля», которая юридически не закреплена за одной из земельных отношений, которые не умаляют значения этого правового института. Если вы части земельных участков как самостоятельный объект земельных отношений, в теории практически доминирует отрицательная оценка, тогда по отношению к доле земли, наоборот, большинство авторов склонны считать, о необходимости законодательного закрепления консолидация и регулирования данного института в качестве объекта земельных правоотношений. Так что же вызывает такое особое внимания авторов к земельной доле?

Как указано Н.Н. Аверьянова, «доля земли не является индивидуально определенной недвижимостью и является идеальной (она не выделяется на местности в натуральном выражении) доля права общей собственности на землю».

Относительно определения времени и причин учреждения земельной доли, надо сказать, что ее появление в России в начале 90-х годов с прошлого века была определена политика по наделению жителей бывших советских колхозов и совхозов определенными частями земли этих самых колхозов и совхозов. Важность установления института земельной доли, доказательство тому - «с 1999 года было выпущено около 11,8 миллионов было выдано около 11,8 млн.

свидетельств о праве собственности на земельные доли».[1]

Несмотря на не закрепленность Земельным кодексом РФ земельной доли как возможный объект земельных отношений, положение о присвоении этому Институт как самостоятельный объект земельных отношений приходит реализация правовых норм другими нормативными правовыми актами в данной области земельного законодательства. В частности, особенности правового режима и правовой статус земельного участка установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №. 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[2]

Для оценки земли используется сложившаяся в России система баллов, отражающая различия в качестве земли. Оценка имущества производилась на основе остаточной балансовой стоимости. Основным вопросом этого этапа реорганизации являлось составление списков лиц, имеющих право на получение земельных долей и имущественных паев. При завершении составления списка претендентов на земельные доли и имущественные паи, оценки земли и производственных фондов хозяйства становится возможным рассчитать земельную долю и имущественный пай для каждого члена хозяйства. Внутрихозяйственная комиссия готовила для общего собрания план реорганизации. Этот план передавался в районную 184 администрацию, определялись сроки выдачи свидетельства на земельные доли и имущественные паи. Собственники земельных долей получали свидетельства о праве на земельную долю. Доля оценивалась в гектарах и балла гектарах. Свидетельства определяли условную долю в землях хозяйства, а не конкретный участок земли. Собственники имущественных паев получали свидетельства о праве на имущественный пай. Имущественные паи рассчитывались в паевых рублях. При анализе положение пункта 11 Постановления Правительства от 4 сентября 1992 г., в котором отмечается, что размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении и при этом стоимость земли оценивается в размере 50-кратного налога на землю, сразу возникает вопрос о принципе уравнивания размера земельной доли хотя бы постольку, поскольку нельзя дать равную земельную долю трактористу, животноводу, главному специалисту, руководителю, проработавшему в хозяйстве всю жизнь, и молодому сельскому учителю, проработавшему в сельской школе два года и практически не имеющему никакого отношения к обрабатываемым землям.

 Трудно согласиться и с оценочным критерием стоимости земли. Привязка этого показателя к величине сельскохозяйственного налога здесь не является правильной, так как, во-первых, сама его величина крайне занижена. Здесь необходимо принять за основу продуктивность конкретной обрабатываемой земельной территории, то есть ту среднемноголетнюю урожайность (проще всего взять по зерновому эквиваленту) культур, которая характерна при ведении традиционных, типичных для данной местности, для данного хозяйства систем земледелия.

Размер же имущественного пая зависел от трудового вклада работника хозяйства. Для осуществления Программы реорганизации в рамках федерального законодательства в субъектах принимались свои нормативные акты. Так, решением Нижегородского областного совета народных депутатов от 21 сентября 1993 г. № 300-м «Об утверждении программы приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий Нижегородской области» уточнялся момент возникновения права собственности при получении земельной доли. Администрация Нижегородской области сформировала группу российских и зарубежных экспертов и поручила им разработку и осуществление проекта приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Была поставлена задача создать типовую модель в качестве образца при проведении реорганизации хозяйств в других регионах России. Сельское хозяйство Нижегородской области является типичным для России. Территория области составляет 74,6 тыс. кв. км, из них 41,8% (3121 тыс. га) приходится на сельхоз угодья. Население — 3,7 млн человек, 22,6% из них проживает в селах. В сельскохозяйственном секторе области занято 221 тыс. человек. Позднее некоторые положения Постановления № 708 были уточнены. Указание на предельную норму, которую не может превышать земельный пай в натуральном выражении, предоставляемый сельским гражданам в собственность бесплатно, закреплено в указе Президента от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан».[3]

Настоящим указом предписывалось до 1 марта 1992 г. принять решение о переходе к частной собственности на землю в соответствии с утвержденными средне районными нормами. 185 Отсутствие четких правил приватизации сельскохозяйственных земель негативно сказывалось на их эффективном использовании. Именно с этого момента берет начало запущенней земель. Никакой специальной хорошо продуманной программы земельной реформы не существовало. В начале проведения земельной реформы федеральным законодательством был установлен мораторий на совершение купли-продажи земель. В ч. 2 ст. 9 Закона РСФСР «О земельной реформе» разрешалась продажа земель только через органы местного самоуправления. Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было разрешено совершать любые гражданско-правовые сделки с земельными долями. Главное ограничение заключалось в не изменении целевого использования земельных долей. Вплоть до 1995 г. отношения между сельскохозяйственным предприятием и собственниками земельных долей не были определены. Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. «О полномочиях собственников по распоряжению земельными долями и имущественными паями» содержало рекомендательные нормы. Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю»[4] предусмотрена необходимость правового регулирования отношений между собственником земельной доли и сельскохозяйственным предприятием, в частности посредством передачи в аренду или внесения в качестве вклада в уставный капитал аренды или передачи в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Собственник земельной доли при совершении такой сделки, как купля продажа, должен известить о ней сособственников. При совершении сделки в органы местного самоуправления представляются либо отказ сособственников от приобретения доли, либо извещение их о совершении сделки, если они не изъявили желания приобрести долю. Но выполнить указанные требования фактически невозможно.