Курсовая теория на тему Договор найма жилого помещения

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Характеристика договора найма жилого помещения 5
1.1. Гражданско-правовая конструкция договора социального найма жилого помещения 5
1.2. Правовая природа требований о предоставлении жилого помещения по договору социального найма 9
Глава 2. Практические аспекты применения договора найма жилого помещения 15
2.1.Сравнительный анализ договора социального найма и коммерческого 15
2.2.Предмет, стороны и обязанности сторон договора найма жилого помещения в общежитиях 17
Заключение 24
Список используемой литературы 26

Введение:

Актуальность. Определение договора социального найма жилого помещения закреплено в части 1 ст. 60 ЖК РФ.
Из определения договора социального найма следует, что предметом данного договора выступает жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда.
Одной из сторон — наймодателем — выступает субъект, правомочный распоряжаться данным жильем.
При этом в дефиниции договора социального найма следует указать, что жилое помещение по договору предоставляется гражданину для проживаниякак самостоятельно, так и совместно с членами семьи, а также для проживания иных лиц в случаях, предусмотренных законодательством.
Объектом исследования выступают общественные отношения в области правового регулирования договора найма жилого помещения.
Предмет исследования - совокупность нормативно правовых актов, регулирующих договор найма жилого помещения.
Целью настоящего исследования является комплексное исследование договора найма жилого помещения.
Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:
-изучить характеристику договора найма жилого помещения;
-проанализировать практические аспекты применения договора найма жилого помещения.
Положения, выносимые на защиту:
1.Гражданско-правовой аспект жилищных правоотношений проявляется в наличии таких прав как «право на жилое помещение как объект гражданских и жилищных прав» и «право на предоставление жилого помещения.
2.Договор найма жилого помещения — это договор посредством которого органы государственной или муниципальной власти обеспечивают жилым помещением для постоянного проживания граждан, которым жилищным законодательством предоставлено соответствующее право.
3.Бессрочный характер договора социального найма формирует ситуацию, при которой юридически наниматель проживает в чужом для него жилом помещении, но экономически относится к нему как к своему.
4.Бессрочное право проживания в жилом помещении делает нанимателя экономическим собственником жилья (при всей условности такого термина).
Методологическую основу исследования составляет совокупность общенаучных и частно-научных методов познания, в их числе: диалектический, системно-структурный, формально-юридический, социологический, сравнительно-правовой, статистический методы.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

Заключение:

Договор найма жилого помещения — это договор посредством которого органы государственной или муниципальной власти обеспечивают жилым помещением для постоянного проживания граждан, которым жилищным законодательством предоставлено соответствующее право.
Бессрочный характер договора социального найма формирует ситуацию, при которой юридически наниматель проживает в чужом для него жилом помещении, но экономически относится к нему как к своему. Бессрочное право проживания в жилом помещении делает нанимателя экономическим собственником жилья (при всей условности такого термина).
Безусловно, само по себе наличие возможности получить в пользование жилое помещение по договору социального найма еще недостаточно для того, чтобы говорить о действительном решении жилищных вопросов граждан — условия и основания предоставления такого жилья должны быть четкими и применимыми на практике, включающими в себя требования к благоустроенности и комфортабельности такого жилья.
Изменение договора найма жилого помещения возможно как по общим основаниям, закреплённым в гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям, на которые указывается в гл. 35 ГК РФ.
В случае обоюдного желания сторон изменение и расторжение договора возможны всегда, за исключением того, когда иное предусмотрено ГК РФ, другими законами и соглашением сторон, тогда как в отношении одностороннего изменения и расторжения действует обратное правило: это возможно в случаях, только прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами и соглашением сторон.
Таким случаем и является существенное нарушение договора другой стороной, под которым понимается такое нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Порядок и последствия изменения и расторжения договора закреплены в ст. 452 и 453 ГК РФ.
Необходимо устранения из действующего законодательства запрета на предоставление в аренду помещений в общежитиях, внесение изменений в действующее законодательство, касающихся особенностей регулирования нахождения общежитий в частной собственности юридических и физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью.
 

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Характеристика договора найма жилого помещения
1.1. Гражданско-правовая конструкция договора социального найма жилого помещения
Социальный наем (далее-соцнайм) - это одна из разновидностей аренды жилья.
Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги - но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Предмет в рассматриваемом договоре - это площадь, предназначенная для проживания: квартира; обособленно стоящий дом; их части.
Предметом соглашения о соцнайме не могут являться: помещение, которое не изолировано от прочих; имеющее второстепенную роль; общее имущество состоящего из нескольких квартир дома.
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
- человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
- человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 1012 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
- люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
- люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство .
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения -жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма
«Научные междисциплинарные исследования» предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда .
Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем - государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель -гражданин.
Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора .
Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15-18 кв. м жилого помещения.