Курсовая теория на тему Договор купли-продажи недвижимости

Содержание:

Введение 3
ГЛАВА 1. Теоретические основы договора купли-продажи недвижимости 5
1.1 Понятие и признаки договора 5
1.2 Стороны договора 9
ГЛАВА 2. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости 14
2.1 Заключение договора 14
2.2 Исполнение договора 21
2.3. Ответственность сторон договора 30
Заключение 38
Список использованной литературы 40

Введение:

Институт недвижимости – один из древнейших и важнейших как в гражданском праве, так и в общественных отношениях в целом. На каждом этапе развития социума и экономических отношений он претерпевает определенные изменения и оказывает существенное влияние на хозяйственный оборот.
Развитие рыночных отношений, появление класса крупных собственников средств производства стимулирует развитие рынка недвижимости, в особенности его коммерческого сегмента. Национальное богатство любого государства больше чем на 50 % состоит из жилой и нежилой недвижимости. Важность недвижимости для финансовой системы определена тем, что она является объектом налогообложения, а также важнейшим фактором хозяйственной деятельности, отсутствие которого в достаточном объеме и надлежащем качестве ограничивает возможность организации эффективной экономической деятельности как коммерческих, так и некоммерческих организаций. Договор купли-продажи недвижимости имеет особое значение, выступая в качестве основной формы оборота недвижимого имущества.
Актуальность выбранной темы обусловлена важностью института недвижимости в общественных отношениях и имеющейся проблематикой в рассматриваемой сфере. Российское законодательство постоянно развивается в ответ на требования рыночной экономики, но тем не менее, оно далеко от идеала. Пробелы в законодательстве постоянно находятся в поле зрения юристов, которые не только констатируют наличие проблем, но и предлагают пути их решения. В кругу этих проблем находятся вопросы соблюдения баланса интересов участников правоотношений, в частности собственника и добросовестного приобретателя; вопросы правовой природы и значения государственной регистрации.
Степень научной разработанности темы. Вопросы, связанные с особенностями института недвижимости, не раз становились предметом исследования отечественных правоведов. Общим вопросам института недвижимости посвящены работы таких ученых дореволюционного, советского и современного периода исследований, как Е.С. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, Е.А. Суханов и др.
Цель исследования – выявление особенностей договора купли-продажи недвижимости в современных условиях.
Для реализации указанной цели были сформулированы следующие задачи:
1. Изучить понятие и признаки договора.
2. Описать стороны договора.
3. Обозначить условия заключения договора.
4. Описать исполнение договора.
5. Рассмотреть ответственность сторон договора.
Объектом исследования являются договор купли-продажи недвижимости.
Предмет исследования – совокупность правовых норм отечественного законодательства, регулирующих особенности договорных отношений при купле-продаже недвижимости.
Теоретическую основу данной работы составили нормативно-правовые акты, закрепляющие право граждан на осуществление сделок с недвижимым имуществом, а также статьи в периодических издания, учебная и монографическая литература под редакцией учёных-правоведов: Ю.Н. Андреев, И.З. Аюшеева, Р.П. Брезгин, С.А. Степанов, Р.А. Курбанов и других.
Методы исследования: анализ, синтез, аксиологический метод, сравнительно-юридический.
Структура работы соответствует цели исследования и включает: введение, две главы, разделенных на параграфы, заключение и список используемой литературы.  

Заключение:

Договор купли продажи недвижимости – это специальное соглашение в письменной и задокументированной форме, который обязывает одну сторону продать объект недвижимости другой стороне. Соответственно, договор обязывает сторону покупателя приобрести выбранный товар и заплатить за него его полную сторону. Это двусторонний договор, для оформления необходимо присутствие обеих сторон – продающей и покупающей.
Как и любой договор купли-продажи, договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Законодатель определил для данного вида договоров письменную форму, которая подразумевает согласование существенных условий договора его сторонами посредством составления единого документа. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется специализированными государственными органами, фиксирующими любые сделки в отношении недвижимости, включая её аренду и залог. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его недействительность.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).
В качестве существенных условий договора продажи недвижимости следует признавать: предмет договора; цену продаваемого объекта недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Регистрация договора не требуется, ей подлежит только переход права собственности.
Применительно к договору купли-продажи важным элементом исполнения обязательства является передача имущества от продавца к покупателю.
Таким образом, правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на устоявшуюся правоприменительную практику в сфере его реализации, имеет пробелы, которые требуется устранить для наиболее эффективного применения данного договора.
В действующем российском законодательстве не содержится единой дефиниции недвижимого имущества, которая бы охватывала весь спектр её признаков. В связи с этим, признаки объектов недвижимости, существенные условия договора купли-продажи недвижимости раскрываются в научной литературе. Итогом отсутствия в действующем законодательстве правовых установлений относительно определения недвижимого имущества и существенных условий договора о его отчуждении становится непоследовательная правоприменительная практика, которая впоследствии закрепляется в решениях судов различного уровня.
Необходимо разработать и внести в гражданское законодательство определение «недвижимого имущества», определить категории недвижимого имущества и правовой режим для каждой из них, пересмотреть существенные условия договора купли-продажи недвижимости, которые в настоящее время содержатся в ст. ст. 554, 555 ГК РФ, расширив полномочия сторон по идентификации недвижимого имущества и его правового режима на стадии заключения договора до его государственной регистрации. Также законодателю необходимо установить особый режим для такого объекта как незавершенное строительство, который позволит более оперативно принимать меры по переводу этого объекта из незавершенной стадии в завершённую.
 

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. Теоретические основы договора купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие и признаки договора

Приобретение или отчуждение материальных или нематериальных объектов оформляется договором купли-продажи.
Договор купли-продажи – один из самых распространенных договоров, с которыми рано или поздно сталкивается каждый в своей жизни.
Договор купли-продажи – юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях . Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.
В ч. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено несколько основных видов договоров купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости следует выделять в особую разновидность договоров купли-продажи по признаку особого объекта договорного отношения – недвижимого имущества. У данного договора имеются особенности.
Особый порядок регулирования договора купли-продажи недвижимости обусловлен тем, что процедура передачи недвижимого имущества имеет особый порядок регистрации, а последствия несоблюдения данной процедуры влекут признание такой сделки недействительной и двухстороннюю реституцию для сторон.
Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества содержится в п. 1 ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» .
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Кроме того, требуется обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Следовательно, квалификационным признаком этого типа договора является специфика его предмета – недвижимого имущества.
При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, как и при других передаточных сделках, момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на него. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности покупателя на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив предмет договора во владение и (или) пользование, не вправе распоряжаться им в отношениях с третьими лицами (продавать, аренда, ипотека и др.). В этом случае продавец теряет право распоряжаться данным товаром любым способом. Если одна из сторон совершает эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной .
К договору купли-продажи недвижимости применимы характеристики договора купли-продажи, а именно:
1. Возмездность – приобретая товар (недвижимость) в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную договором цену;
2. Двусторонность – права и обязанности по договору купли-продажи лежат на обеих сторонах, а именно: на продавце и покупателе.
3. Консенсуальность – права и обязанности сторон возникают уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Но здесь следует отметить некоторую особенность договора продажи недвижимости, связанную с необходимостью государственной регистрации перехода права собственности.
4. Каузальность – правовое основание должно быть ясно из его содержания. Правовой целью договора купли-продажи является приобретение на праве собственности какого-либо имущества одной стороной, и выплаты цены этого имущества другой стороной. Если правовая цель договора будет незаконна или недостижима, то он будет признан недействительным .
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 552 ГК РФ) .
При продаже недвижимости на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты в этом случае возникает ипотека в силу закона. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») . Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав покупателя (п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 25 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 №213).
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (ст. 554 и 555 ГК РФ). Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия.
Специфика договора продажи недвижимости обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ) .
Итак, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
 недвижимость – это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
 недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
 перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Таким образом, договор купли продажи недвижимости – это специальное соглашение в письменной и задокументированной форме, который обязывает одну сторону продать объект недвижимости другой стороне. Соответственно, договор обязывает сторону покупателя приобрести выбранный товар и заплатить за него его полную сторону. Это двусторонний договор, для оформления необходимо присутствие обеих сторон – продающей и покупающей.