Содержание:

Введение………………………………………………………………………..3

Глава 1. История и становление института недвижимости в гражданском праве…………………………………………………………………………….6

§1. История развития института договора недвижимости. 6

§2. Современное состояние правового регулирования института недвижимости  9

Глава 2. Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости…………………………………………………………………16

§1. Общая характеристика договора купли-продажи предприятий. 16

§ 2. Общая характеристика договора купли-продажи зданий, сооружений. 21

§ 3. Общая характеристика договора купли-продажи жилых помещений. 30

Заключение. 37

Введение:

Введение

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование института частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору купли-продажи. Несомненно, договор купли-продажи является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим определенные правоприменительные проблемы договором является договор купли-продажи недвижимости, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.

Гражданское законодательство, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование правового режима договора купли-продажи недвижимости, содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом исследования являются нормы гражданского права и процесс их воздействия на общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи недвижимости.

Целью настоящей курсовой работы явилось подробное изучение особенностей правового регулирования договора купли-продажи недвижимости по действующему законодательству.

Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

- проследить историческое развитие института договора купли-продажи недвижимости;

- рассмотреть современное правовое регулирование института недвижимости;

- определить категории недвижимого имущества как объекта гражданских прав;

- уточнить понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора купли-продажи жилых помещений, зданий и предприятий;

- выявить существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации;

-  рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору

- выявить имеющиеся проблемы в правовом регулировании договорных отношений по купле-продаже недвижимого имущества.

Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском праве.  Применение метода системно-структурного  и логического анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации.

Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Заключение:

Проведенное курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким контролем государства, а купля-продажа допускалась со значительными ограничениями только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, договор купли-продажи недвижимости не получил достаточного распространения и соответственно теоретической разработки его существенных положений. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой - обязанность передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить его.

Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Как показал анализ действующих законодательных актов, отсутствует дефиниции здания и сооружения как одних из видов недвижимых вещей, имеющих прочную связь с землей. В связи, с чем автор предлагает внести дополнения в Гражданский кодекс, устанавливающие признаки отнесения зданий и сооружений к объектам недвижимости.

В силу экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать договор нотариально. Помимо проверки обременений, нахождение под залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты» недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный рынок недвижимости.

А также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент приватизации и др.

Автором была выявлена проблема, касающаяся различных злоупотреблений собственниками жилых помещений путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение с незначительными размерами долей в праве собственности. Подобное образование микродолей затрудняет участие жилого помещения в гражданском обороте и не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением — для проживания.

Государственной Думой 23 мая 2018 года был принят в первом чтении законопроект № 346930-7, устанавливающий общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения.

Таким образом, данный законопроект направлен на не допущение образования микродолей, так как это противоречит основному предназначению жилого помещения. Однако по информации с сайта Государственной Думы с сентября 2018 года по данному законопроекту не ведется какой-либо работы. К тому же не стоит забывать о том, что будущий закон не будет распространяться на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления в силу, таким образом существующая проблема не находит своего решения.

В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении положений о договоре купли-продажи предприятия, жилого помещения и здания (сооружения).

Фрагмент текста работы:

Глава 1. История и становление института недвижимости в гражданском праве

§1. История развития института договора недвижимости

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимости.

Истоки договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись трудности эквивалентности обмена вещей.[1]

Таким образом, по количеству данного предмета и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор купли-продажи являлся реальным контрактом, и только в классическом римском праве данный договор приобретает черты консенсуального контракта, по которому существует взаимное обязательство сторон, и существенными элементами являются товар (мerx) и цена (pretium).

В римском праве недвижимостью признавались земельные участки, недра земли, а также все созданное на земле собственника чужим трудом(различные постройки, посевы). То есть предметы, прочно связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались частью поверхности земли. «Они подлежали правилу superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью».[2]Тем самым невозможно было отделить собственность на дом и на землю. Интерес вызывает то, что и воздушное пространство над участком земли тоже рассматривалось, как часть поверхности.

При рассмотрении норм Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. пристальному изучению подлежит ст. 21, где указывается, что «земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота». В качестве примечания к этой статье было утверждено, что с «отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».[3]Тем самым ГК РСФСР 1922 г. ликвидировал понятие недвижимости как таковое.

Относительно возможности отчуждения по договору купли-продажи кроме земли других видов «недвижимости», в кодексе содержится ст. 182 об отчуждении немуниципализированного жилого строения. Совершение купли-продажи данного объекта было возможно при условии, что у покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей, не оказалось бы двух или более владений; второе условие касалось временного периода – в течение трех лет такое отчуждение могло производиться однократно от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей.

В Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года вопросу купли-продажи недвижимости было посвящено лишь две статьи (ст. 238 и ст. 239), дающие определение договора купли-продажи жилого дома в личную собственность гражданина и необходимых требований к форме такого договора.[4]

Данный договор отличался особым правовым режимом, согласно ст. 239 ГК РСФСР купля-продажа в отношении такого объекта подлежала нотариальному удостоверению, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и регистрации. Согласно ст. 135 ГК РСФСР право собственности на жилой дом возникало в момент регистрации.

Как видно из вышеперечисленного, в связи с политической ситуацией, становлением планового хозяйства и соответственно полного отрицания капиталистической экономики в советской России развитие теоретических вопросов и практического их применения, касающихся природы института договора купли-продажи недвижимости, не получило должного внимания. После распада Советского союза отдельные виды договора купли-продажи получили свою детальную проработку, не исключением стал и договор купли-продажи недвижимости.

И только с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик был ликвидирован запрет ГК РСФСР 1922 г. нахождения земельных участков в частной собственности.

Данный нормативный акт помимо прочего впервые после утверждения советской власти на территории России и союзных республик в п. 2 ст. 4 Основ подразделил имущество на недвижимое и движимое. К недвижимому имуществу относились земельные участки, здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Однако выделения договора купли-продажи недвижимости в отдельный договор в этом законодательном акте не было произведено.[5]

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где § 7 Главы 30 был отведен под регулирование договорных отношений по продаже недвижимости и насчитывает в своем составе 9 статей, которые регламентируют заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. В отдельном параграфе главы 30 регулируется договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.

В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные для существующих видов договоров купли-продажи, последующие параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов договоров купли-продажи. В п.5 ст. 454 ГК РФ закреплено, что общие положения о купли-продажи применяются к договору купле-продаже недвижимого имущества и предприятия, если иное не установлено специальными правилами ГК РФ об этих договорах.

Таким образом, рассмотрев историю развития института договора недвижимости можно сделать вывод о том, что существовавшая политическая ситуация, господствующее плановое хозяйство и социалистическая собственность существенно замедлили развитие теоретических вопросов и практического их применения, касающихся природы института договора купли-продажи недвижимости, всестороннее изучение данного вопроса началось лишь с 1996 года.