Курсовая с практикой на тему Рынок земли и его особенности

Содержание:

Введение. 3

1 Теоретические
аспекты формирования рынка земли и его особенности. 4

1.1 Понятие рынка земли и факторы на него влияющие. 4

1.2 Особенности
рынка земли. 8

2 Анализ формирования современного рынка земли в РФ.. 11

2.1 Современный
рынок земли в РФ.. 11

2.2 Проблемы и
перспективы развития рынка земли в современной России  20

Заключение. 30

Список использованных источников. 32

Введение:

Актуальность исследования. Условием
определения рыночной стоимости недвижимости является анализ рынка земли,
который оказывает существенное влияние на поток доходов в период владения,
уровень инвестиционного риска и возможную цену продажи земли в будущем. В связи
с этим мы поставили цель выявить основные факторы ценообразования, влияющие на
величину стоимости.

Предмет работы – особенности
функционирования рынка земли.

Объект работы – рынок земли.

Цель работы – исследование рынка земли и
особенностей формирования цен на землю в России.

Для достижения цели работы перед автором
ставятся следующие задачи: - изучить понятие рынка земли и факторы на
него влияющие;

- рассмотреть особенности рынка земли;

- провести анализ формирования современного
рынка земли в РФ;

- выявить проблемы и перспективы развития
рынка земли в современной России.

В исследовании использовались выборочный,
статистический, критический и аналитический подходы, а также методы
эконометрического моделирования и принципы факторного анализа.

Работа состоит из введения, двух основных
разделов, заключения и списка литературы.

Практическая значимость исследования
заключается в возможности использования результатов в процессе принятия
инвестиционного решения, а также в вопросах стратегического землеустройства.

Заключение:

Рынок земли   - это рынок, на котором объектом
купли-продажи является пользование земли, предоставляемой в аренду
собственниками земли (землевладельцами) фирмам.

Рынок земли является важным сегментом
рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами.
Это покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, профессиональные
посредники.

Землю,
как и любой товар, можно покупать и продавать. Однако один из самых сложных
вопросов в экономике - это ценообразование. Но все же решающим фактором
остается соотношение спроса и предложения. Спрос и предложение на земельные
участки формируются под воздействием множества факторов, которые можно
разделить на четыре группы.

Рыночная
стоимость земельного участка в целом во многом определяется его конкурентным
потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками объекта оценки повысит
способность оценщика определять конкурирующие объекты недвижимости и понимать
сравнительные преимущества и недостатки оцениваемой земли. Понимание
экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и
состояния этих сегментов позволит оценщику более конкретно оценить внешние
факторы, влияющие на стоимость земли.

Рынок
земельных отношений - неотъемлемая часть экономики любого государства,
обеспечивающая определенный уровень доходов бюджета страны.

Рынок
земли имеет свои особенности.

Во-первых,
земля - это природное богатство, имеющее ценность, но его характер
иррационален. Кроме того, земля является объектом купли-продажи, с ней связаны
отношения аренды.

Во-вторых,
в зависимости от природно-климатических условий, а также от расположения
территории земля делится на лучшие, средние и худшие. В большей степени это
определяется плодородием почвы, то есть полезностью земельного участка, и это
можно изменить, вложив в него дополнительные инвестиции и капитал.

В-третьих,
предложение земли совершенно неэластично из-за фиксированной площади, хотя это
не относится к конкретному землепользователю.

Итак, ключевое различие между видами стоимости
заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее
формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние объекта, тогда как
кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее
устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на
недвижимость.

По состоянию на 1 января 2021 года
земельный фонд Российской Федерации по данным Росреестра составил 1712,5 млн.
Га, из которых сельскохозяйственные угодья занимали 383,6 млн. Га (22,4%).

Исследование позволяет выявить факторы, которые
в большей степени влияют на изменение уровня спроса на землю в центральной
части России, но следует отметить, что при изучении динамики этого параметра
принципиально иная картина ситуации. возможно. Например, население других
регионов Российской Федерации больше зависит от внешних источников
финансирования, так как имеет более низкие доходы, чем население Москвы и
Московской области, и в этом случае этот фактор будет преобладающим фактором
роста стоимость земельных участков.

В целом проведение подобных эмпирических
исследований позволяет прогнозировать тенденции развития изменения цен, как на
рынке недвижимости, так и в других секторах экономики, а также служит очень
информативной базой для построения долгосрочных и краткосрочных прогнозов.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические
аспекты формирования рынка земли и его особенности 1.1 Понятие рынка земли и факторы на него влияющие Рынок земли   - это рынок, на котором объектом
купли-продажи является пользование земли, предоставляемой в аренду собственниками
земли (землевладельцами) фирмам.

Рынок земли является важным сегментом
рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами.
Это покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, профессиональные
посредники. Особый статус земли в экономике страны и ее свойства определяют
целый ряд специфических особенностей данного рынка.

• Величина и характер спроса и предложения
земельных участков предопределены политической системой общества,
географическими, историческими факторами, состоянием инфраструктуры и уровнем
развития региона в целом.

• Земля – это дар природы, а не результат
человеческого труда, что позволяет говорить об иррациональности ее стоимости.

• Земли дифференцированы по качеству
(естественному плодородию) и местоположению. Дополнительные вложения труда и
капитала позволяют экономически улучшить плодородие и получить большую отдачу
от земли, что возможно практически на любых участках.

• Ограниченность предложения земельных
ресурсов усиливается отношениями частной собственности. В условиях рынка
земельные собственники предпочитают не продавать свои земельные участки, а
отдавать их в аренду для получения стабильного дохода. Поэтому к продаже
предлагается незначительная часть земельного фонда, что не является адекватной реакцией
на возрастающий спрос.

• Оформление сделок на рынке земли требуют
обязательной государственной регистрации и сложного, дорогостоящего
юридического оформления. Это способствует значительной доле присутствия
государства в процессах регулирования рынка.

• Специфика рынка земли проявляется в том,
что кроме покупателя и продавца на нем весьма активную роль играют
профессиональные посредники: агентства по операциям с недвижимостью, риелтеры,
оценщики, нотариат и т.д. Это определяет принадлежность рынка к структурам
несовершенной конкуренции.

Землю, как и любой
товар, можно покупать и продавать. Однако один из самых сложных вопросов в
экономике - это ценообразование. Но все же решающим фактором остается
соотношение спроса и предложения. Спрос и предложение на земельные участки
формируются под воздействием множества факторов, которые можно разделить на
четыре группы [14].

Первая группа - это
экономические факторы, которые зависят от макроэкономического состояния и
экономической ситуации в регионе. На объем спроса на землю в первую очередь
влияют:

- уровень занятости населения;

- размер доходов и цены;

- наличие внешних источников финансирования (степень развития
ипотеки, стоимость кредита);

- расходы на регистрацию и оформление сделок.

Вторая группа - это социально-демографические
факторы:

- численность и плотность населения в регионе;

- возрастной и профессиональный состав;

- миграция населения, размер семьи и т. д.

Третья группа - факторы,
обусловленные государственным регулированием рынка земли:

- правовое регулирование рынка земли на федеральном и региональном
уровнях;

- территориально-экономическое районирование;

- Государственная политика в области налогообложения,
ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа -
факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей
среды (места):

- природно-климатические условия, продолжительность сезонов, водный
режим;

- физические характеристики участка (тип земли, рельеф, форма
участка);

- подверженность территории, на которой расположен земельный участок,
негативным воздействиям:

а) природные факторы:
наводнения, засуха, оползни, землетрясения, сильный ветер, повышенная
влажность,

б) факторы окружающей
среды: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и
радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменения естественного
освещения и т. д.,

в) несовместимые
варианты землепользования, например, промышленная зона, прилегающая к жилой
зоне [26].

Сложность анализа спроса
в первую очередь зависит от типа предполагаемого использования и возрастает при
переходе от неосвоенных территорий к уже освоенным территориям [15].

Помимо перечисленных
выше объективных (внешних) факторов, на спрос на городские земли влияют и
субъективные факторы (вторичный спрос). В этот список входят: влияние рекламы,
особые условия продавца или покупателя (временные ограничения, схемы
финансирования сделки и т. Д.), Особый интерес покупателей к данному объекту,
который объясняется, например, заинтересованность в этом месте, прилегающий
земельный участок, стремление покупателя к монополии в данном сегменте рынка
или заинтересованность в пищевых продуктах, производимых на земле, сырье в земле
и т. д. [18].

Текущий уровень цен на
земельные участки в первую очередь определяется балансом спроса и предложения.
Соотношение спроса и предложения как основа механизма саморегулирования рынка
объясняет большие различия в стоимости земельных участков в зависимости от их
целевого направления, разрешенного использования и расположения, т.е.
расположенных в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраины
городов.

Из-за неразвитости рынка
земли в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях
административной власти цены на земельные участки не всегда полностью отражают
соотношение спроса и предложения [28].

Анализ рынка дает основу
для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная
эффективность существующего земельного участка или будущей строительной
площадки для конкретного использования может быть определена только после того,
как будет доказано, что существует соответствующий уровень рыночного спроса для
такого использования. Углубленный анализ рынка дает подробное описание спроса.
Такие исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для
существующей или планируемой недвижимости, определять характеристики дизайна
или прогнозировать долю рынка, которую она может занять [20].

Рыночная стоимость
земельного участка в целом во многом определяется его конкурентным потенциалом
на рынке. Знакомство с характеристиками объекта оценки повысит способность
оценщика определять конкурирующие объекты недвижимости и понимать сравнительные
преимущества и недостатки оцениваемой земли. Понимание экономических условий,
их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояния этих сегментов
позволит оценщику более конкретно оценить внешние факторы, влияющие на
стоимость земли [19]. 1.2 Особенности развития рынка земли Земля, ее недра, животный и
растительный мир - основа жизни. Россия наделена уникальными богатствами,
дарами самой природы - землями.

Рынок земельных отношений -
неотъемлемая часть экономики любого государства, обеспечивающая определенный
уровень доходов бюджета страны.

Рынок земли имеет свои особенности.

Во-первых, земля - это природное
богатство, имеющее ценность, но его характер иррационален. Кроме того, земля
является объектом купли-продажи, с ней связаны отношения аренды.

Во-вторых, в зависимости от
природно-климатических условий, а также от расположения территории земля
делится на лучшие, средние и худшие. В большей степени это определяется
плодородием почвы, то есть полезностью земельного участка, и это можно
изменить, вложив в него дополнительные инвестиции и капитал.

В-третьих, предложение земли
совершенно неэластично из-за фиксированной площади, хотя это не относится к
конкретному землепользователю. На земельном рынке люди довольно неохотно
продают землю, предпочитая сдавать ее в аренду, так как этот способ может
приносить стабильный доход. По этой причине продается очень небольшая часть
земельного фонда, что является главной особенностью.

Рынок земли, несомненно, менее
организован, чем другие рынки, и отличается от конкурентного рынка. Рассмотрим
особенности рынка, которые необходимо учитывать при оценке стоимости земли:

- -
предложение на рынке земли неэластично и в пределах административной единицы
действует как фиксированная величина, ограниченная самой природой. Это одна из
главных особенностей земли как свободно невоспроизводимого товара. Спрос менее
эластичен по сравнению с другими рынками и во многом зависит от местоположения
участка;

• объекты
на земельном рынке, безусловно, сложно стандартизировать, отсортировать и
купить по образцам, так как каждый земельный участок имеет свое местоположение
и физические характеристики, к тому же стоимость участка в основном зависит от
внешней среды;

• спрос
и предложение не сбалансированы, а возможности их приведения в равновесие с
помощью цен ограничены;

• на
рынке земли товаром являются права на объекты. Сами земельные участки имеют
фиксированное положение. Сделки с земельными участками связаны с множеством
юридических формальностей и требуют обязательной документации и государственной
регистрации;

• информация
о рынке земли, в отличие от рынка ценных бумаг или товаров народного
потребления, в основном закрытая, поскольку операции с недвижимостью часто
носят конфиденциальный характер, что также значительно увеличивает риски
инвесторов;

• операции
с земельными участками требуют относительно крупных инвестиций, по этой причине
развитие земельного рынка во многом зависит от возможностей заемного
финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение
земель;

• рынок
земли отличается зонированием территорий и высокой степенью государственного
регулирования с помощью законодательных норм;

• российский
земельный рынок характеризуется относительно низкой ликвидностью объектов
купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом
формирования земельного законодательства и, прежде всего, разделом
государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного
кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, земель
сельскохозяйственного назначения), что препятствует развитие рынка и не
позволяет реализовать главный рыночный принцип - эффективное управление
недвижимостью [22].

Рыночная стоимость земельных
участков определяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.
Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущим
спросом на земельные участки в процессе социально-экономического развития
общества и естественными ограничениями их предложения [13].