Курсовая с практикой на тему Оценка стоимости земельного участка

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

Глава 1. Теоретические аспекты оценки земельного участка. 4

1.1. Понятие земельного участка, как объекта оценочного дела. 4

1.2 Методы оценки земельного участка. 7

Глава 2 Оценка стоимости компании АО «Автоприцеп - КАМАЗ». 23

2.1 Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация для проведения оценки стоимости бизнеса АО «Автоприцеп - КАМАЗ». 23

2.2 Оценка стоимости бизнеса АО «Автоприцеп - КАМАЗ» на основе доходного подхода. 31

2.3 Оценка стоимости бизнеса АО «Автоприцеп - КАМАЗ» на основе сравнительного подхода. 31

2.4 Оценка стоимости предприятия АО «Автоприцеп - КАМАЗ» с использованием затратного подхода. 31

2.5 Итоговая оценка стоимости бизнеса АО «Автоприцеп - КАМАЗ». 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 34

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 35

Введение:

Актуальность исследования. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Стоимость земли может быть оценена с использованием методов подхода (например, сравнительного или доходного) или с использованием методов, которые представляют собой комбинацию различных подходов.

Цели и задачи исследования. Целью данной работы является исследование природы и методологии развития и оценка земельного участка.

В соответствии с поставленными целью и сформулированной концепцией были определены и реализованы следующие взаимосвязанные задачи:

-       исследовать теоретические аспекты развития и оценки стоимости земельного участка;

-       провести оценку стоимости АО «Автоприцеп - КАМАЗ»;

Объект и предмет исследования. Объект исследования – аспекты развития и оценки земельного участка для жилищного строительства.

Предмет исследования – оценка стоимости компании АО «Автоприцеп - КАМАЗ».

Методы исследования: общенаучные, аналитические.

Информационная база исследования. Информационная база исследования сформирована на основе трудов ведущих отечественных и зарубежных авторов, а так же информации из открытых источников.

Заключение:

150%'>В процессе выполнения
данного исследования, в соответствии с поставленными целью и сформулированной
концепцией были реализованы следующие взаимосвязанные задачи:

auto;text-align:justify;text-indent:-18.0pt;line-height:150%;mso-pagination:
none;mso-list:l0 level1 lfo1'>line-height:150%;font-family:Symbol;mso-fareast-font-family:Symbol;mso-bidi-font-family:
Symbol'>-      
исследованы
теоретические аспекты оценки стоимости земельного участка;

auto;text-align:justify;text-indent:-18.0pt;line-height:150%;mso-pagination:
none;mso-list:l0 level1 lfo1'>line-height:150%;font-family:Symbol;mso-fareast-font-family:Symbol;mso-bidi-font-family:
Symbol'>-      
проведена
оценка стоимости бизнеса АО «Автоприцеп -
КАМАЗ»;

150%'>Стоимость земли может
быть оценена с использованием методов подхода (например, сравнительного или
доходного) или с использованием методов, которые представляют собой комбинацию
различных подходов. 

150%'>Подход к оценке
представляет собой набор методов оценки, объединенных общей методологией. Метод
оценки объекта оценки представляет собой последовательность процедур, которая
позволяет на основе информации, связанной с этим методом, определять стоимость
объекта оценки в контексте одного из подходов оценки. 

150%'>При выборе подходов,
используемых в оценке, следует учитывать не только возможность применения
каждого из подходов, но также цели и задачи оценки, предполагаемое
использование результатов оценки, допущения, полноту и кроме того,
достоверность исходной информации. На основании анализа этих факторов обоснован
выбор подходов, используемых оценщиком. 

150%'>Оценщик имеет право
определять необходимость определенных подходов к оценке и конкретных методов
оценки в дополнение к каждому из них. 

150%'>Кроме того, под
сравнительным подходом мы подразумеваем набор методов оценки, основанных на
получении значения объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с
аналогичными объектами. 

150%'> 

150%'> 

150%'> 

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты оценки земельного участка

1.1. Понятие земельного участка, как объекта оценочного дела

Конституционные положения, закрепленные в ст. 9 и 36 Конституции РФ, устанавливают, что земля — важнейшая составляющая для народа и государства в целом, которая может находиться в государственной, муниципальной, частной и иной форме собственности [1].

Значительный экономический интерес в отношении земли присутствует со стороны субъектов земельный отношений, но только при условии, что из него можно извлекать полезные свойства земли. В обратном случае субъект теряет интерес, поскольку объекты земельных отношений (земля, земельный участок, часть земельного участка) приносить не будет.

Среди таких объектов Земельный кодекс Российской Федерации выделяет земельный участок. Так, в соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [2].

На наш взгляд, данное понятие не до конца корректно, поскольку должно быть указано, что данный участок должен быть определен в рамках закрепленных границах. В связи с данным пробелом невозможно определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Отметим, что в первоначальной редакции понятие «земельный участок» было закреплено другое, недоработанное, но в нем содержалась важнейшая характеристика, касающаяся установления границ [3]. Так, первоначальная редакция ЗК РФ под земельным участком понимала часть объекта и ее крайние линии описывались и удостоверялись в соответствующем указанном порядке. Индивидуальность выражалась в присвоении отдельному земельному участку кадастрового номера, что должно быть в обязательном порядке.

Большой проблемой остается отсутствие в ЗК РФ понятия «земля». В юридической литературе существует много разных интерпретаций понятия «земля», но в определенном контексте (в зависимости от их категорий): могут быть земли запаса, специального назначения и остальные. Но пробел заключается в том, что единого, закрепленного и точного термина «земля» нет. Неизвестно, что понимал бы под ним законодатель.

Как отмечает Е. И. Давыдова, под термином «земля» понимается часть среды, которая возникла определенным образом и располагается над непосредственно недрами, что характеризует его также особые минеральные составы и его строение [4]. В свою очередь, А. В. Рябчикова рассматривает земельный участок в качестве индивидуально-определенного объекта, а землю — совокупность множества земельных участочков [5]. Аналогичной позиции придерживается и Т. В. Дамбиева [6].

На наш взгляд, разграничение данных определений позволит разрешить вопрос, касающийся права собственности. Последнее должно быть установлено исключительно в отношении строго конкретного объекта.

В соответствии с п. 3 ст. 123 ГК РФ землю можно передавать от одного собственника к другому с соответствующим переходом прав на нее [7]. Если опираться на ст. 9 Конституции РФ, то отсюда ясно, что земля может находиться в вышеперечисленных формах. Нельзя не указать ст. 36 Конституции РФ, в которой закреплено право субъектов (граждан), а также их объединений иметь землю (а не земельный участок) в частной собственности.

А. И. Мелихов считает, что необходимо заменить в ч. 2 ст. 9 и в ст. 36 Конституции РФ понятия земли на термин земельный участок [8]. О. И. Крассов убежден, что земля в разного рода отношениях быть не может [9]. Можно одновременно и согласиться с данным мнением, и опровергнуть его, поскольку оно вызывает множество вопросов с обеих сторон.

Таким образом, необходимо наиболее полно и четко закрепить в законодательных актах понятие «земельный участок» и изложить его следующим образом: «Земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи: границу и место расположения». Также необходимо закрепить понятие «земля», поскольку его отсутствие, безусловно, затрудняет и приостанавливает процесс, который определяет предмет земельного законодательства. Следует отразить случаи, в которых будет ясно, когда необходимо применять понятие «земля», а когда «земельный участок».

Понятие земельного участка содержится в земельном законодательстве, а именно в Земельном кодексе РФ. Это представляется логичным с учетом того, что данный кодифицированный акт регулирует земельные отношения.

В настоящее время в п. 3 ст. 6 ЗК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. Согласно названной норме земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Исходя из буквального толкования данной нормы можно сделать вывод, что земельное законодательство, равно как и гражданское, относит земельные участки к объектам недвижимости, квалифицируя их в качестве индивидуально определенной вещи.

Вместе с тем следует обратить внимание на отсутствие в действующем ЗК РФ понятия земельного участка как объекта земельных правоотношений. Согласно утратившему силу п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представлял собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Аналогичное определение содержалось в ст. 111 ЗК РФ (земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами), утратившей силу в 2015 г.

Насколько оправдан подход законодателя, исключившего из специального кодифицированного акта понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений и включившего в него понятие земельного участка как объекта права собственности? Для ответа на поставленный вопрос следует проанализировать отношения, регулируемые земельным и гражданским законодательством, а также объекты земельных и гражданских правоотношений.

Земельное законодательство регулирует земельные отношения, под которыми согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ понимаются отношения, связанные с использованием и охраной земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Из этой нормы следует, что народам, проживающим на территории того или иного субъекта РФ, должны быть гарантированы охрана и использование земли и других природных ресурсов как естественного богатства, ценности (достояния) всенародного значения.

В настоящее время нормы, регулирующие имущественные отношения, объектом которых выступают земельные участки, содержатся одновременно в двух актах — в Гражданском и Земельном кодексах РФ. Причем многие нормы ЗК РФ не имеют прямого отношения к земельному регулированию, а по своей юридической природе носят гражданско‐правовой характер. Учитывая изложенное, считаем такой подход законодателя к регулированию имущественных отношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также по совершению с ними сделок, ошибочным. Более того, на наш взгляд, именно отсутствие четкого разграничения общественных отношений, составляющих предмет регулирования земельного и гражданского законодательства, приводит к дублированию норм в рамках различных отраслей права и многочисленным коллизиям действующего законодательства.