Курсовая с практикой на тему Оценка рыночной стоимости земельного участка

Содержание:

Введение. 3

1 Теоретические
основы оценки стоимости земельного участка. 5

1.1 Оценка
земельного участка: понятие и сущность. 5

1.2 Основные методы
оценки стоимости земельного участка. 9

2 Анализ факторов и
условий, влияющих на стоимость земельного участка. 15

2.1 Анализ
показателей социально-экономического развития г. Казань. 15

2.2 Анализ
земельного рынка г. Казань. 23

3 Определение
рыночной стоимости земельного участка. 32

3.1 Описание объекта
оценки. 32

3.2 Расчет рыночной
стоимости объекта недвижимости. 33

Заключение. 40

Список
использованных источников. 43

Приложения. 47

Введение:

Российская Федерация
обладает крупнейшими природными, в том числе почвенно-земельными ресурсами.
Однако масштабы антропогенного воздействия таковы, что значительная часть
земель, включая земли сельскохозяйственного назначения, находится в
неудовлетворительном состоянии вследствие различных негативных процессов и
явлений: водная и ветровая эрозия, засоление, затопление, опустынивание,
подкисление, загрязнение выбросами промышленных предприятий, нефтепродуктами,
радионуклидами, нарушение в процессе добычи полезных ископаемых, складирования
отходов и т.п.

Сама оценка рыночной
стоимости земли сегодня необходима не только в рамках сделок купли-продажи или
при определении залоговой стоимости, но и для принятия стратегических решений
управления ресурсами.  Именно благодаря
концепции создания стоимости земли были разработаны объективные методы оценки
привлекательности инвестирования в те или иные проекты. Тем самым инвесторы создали
новый формат деятельности коммерческих предприятий, что в определенной мере
повлияло на вектор развития мировых экономик. В свою очередь именно увеличение
стоимости земли является наиболее приоритетной задачей для большинства
управленцев компаний.

Актуальность выбранной
темы исследования обусловливается рядом обстоятельств:

во-первых, обострением
проблем развития  института оценки
земельных участков;

во-вторых, необходимостью
совершенствования подходов к оценке объектов недвижимости;

в-третьих, необходимостью
совершенствования нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

Заключение:

Земля
является основой всех жизненных процессов в обществе в политической, экономической,
социальной, промышленной, общественной, экологической и других областях. В
связи с этим, это ценно, и адекватная оценка земли является одним из наиболее
важных условий для бесперебойного функционирования и развития экономики и
общества. Необходимость в результатах объективной оценки земельных участков
(участков) ощущается как государственными, так и муниципальными органами
исполнительной власти с целью эффективного управления земельными ресурсами и
реализации рациональной земельной и налоговой политики.

При
определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее
вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом
рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный
подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки,
в отношении которых имеется информация о ценах. В рамках сравнительного подхода
применяются следующие методы: метод сравнения (продаж); метод выделения; метод
распределения.

1.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых,
так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода
- наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод
предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение
по каждому из них степени отличий аналогов от объекта оценки, а затем
корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их
отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости объекта
оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет
получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.

2.
Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений
земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных
цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений
земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как
разницы этих двух величин.

3.
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными
объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему
в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной
доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из
полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем
умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости
единого объекта недвижимости. Выбранный
земельный участок находиться по Адресу: Республика Татарстан, Казань, жилой
массив Самосырово, Мамадышский тракт, в кoтeджнoм пoсёлкe
"Boзнecение", дерeвня "Caмоcыpовo", в березовой роще.

Таким
образом, земельный участок расположен в категории земель населенных пунктов.
Кадастровая стоимость участка составляет 715554,5 руб.

На дату оценки было выявлено 5
предложений к продаже земельных участков-аналогов, 4 из которых были
идентифицированы и находились в одной территориальной зоне с объектом оценки.
Анализ предложенных на продажу земельных участков под производственно-складскую
застройку в населённых пунктах показал значительный разброс цен на объекты
недвижимости данного типа.

Таким образом, итоговая
стоимость земельного участка составляет 1223786 руб.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические основы оценки стоимости земельного участка 1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность Земля
является основой всех жизненных процессов в обществе в политической, экономической,
социальной, промышленной, общественной, экологической и других областях. В
связи с этим, это ценно, и адекватная оценка земли является одним из наиболее
важных условий для бесперебойного функционирования и развития экономики и
общества. Необходимость в результатах объективной оценки земельных участков
(участков) ощущается как государственными, так и муниципальными органами
исполнительной власти с целью эффективного управления земельными ресурсами и
реализации рациональной земельной и налоговой политики [7].

Земля
в Российской Федерации как природный ресурс, недвижимость и основное средство
производства подлежит оценке. Оценка - это оценочная или конкретная стоимость
имущества или любого интереса к нему, выполняемая уполномоченным лицом,
специализирующимся на анализе и оценке недвижимости.

Процесс
оценки представляет собой особую последовательность процедур, используемых для
получения оценки. Процесс обычно заканчивается отчетом об оценке, который
предоставляет оценку, основанную на доказательствах [14].

Разделение
земель Российской Федерации на категории является основой для
дифференцированного подхода к оценке земли. ЗК РФ среди основных принципов
земельного права называется разделением земель по целевому назначению по
категориям. Согласно ст. 1 п. 1, правовой статус земель определяется исходя из
того, что они относятся к определенной категории и их разрешенное использование
в соответствии с зоной территорий и требованиями закона. В статье 7 Земельного
кодекса РФ предусматривает деление земель Российской Федерации на следующие
категории [3]:

1)
земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Присвоение
земель той или иной категории, их перевод из одной категории в другую и процесс
передачи регулируются как Земельным кодексом РФ, так и другими законами. В
частности, в ст. 8 Земельного кодекса РФ говорится, что решение о передаче
земель из одной категории в другую в отношении территорий, принадлежащих
федеральному правительству, принимается правительством Российской Федерации.
Земли, принадлежащие субъектам Российской Федерации, и земли
сельскохозяйственного назначения, принадлежащие муниципалитетам, по решению
органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации переводятся в
другую категорию. В свою очередь, муниципальные земли, за исключением
сельскохозяйственных земель, могут быть переведены в другую категорию на
основании решения местных органов власти [11].

Что
касается земель, находящихся в частной собственности, их решение о переводе в
другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации - для сельскохозяйственных земель, либо местными органами
власти - для других земель. Процесс перевода земель из одной категории в другую
определяется федеральным законом.

Объектом
оценки является земельный участок без объектов недвижимости и его недр.