Курсовая с практикой на тему Общие положения о договоре аренды

Содержание:

Введение 3
1. Общая характеристика договора аренды 6
1.1. Понятие и условия договора аренды 6
1.2. Виды имущественного найма 13
2. Правовая природа договора аренды 18
2.1. Содержание договора аренды 18
2.2. Расторжение (изменение) договора аренды 23
3. Обзор судебной практики по спорам, возникающих из договора аренды 29
Заключение 38
Список использованной литературы 41

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Для возможности использования дополнительных ресурсов при получении прибыли, а также необходимости иметь определенные гарантии защиты своих интересов от действий недобросовестных контрагентов, субъектами гражданского права используется договор аренды.
Данный договор является одним из наиболее востребованных в практике гражданско-правовых договоров. Подобная ситуация объясняется тем, что далеко не всегда у субъектов договорных отношений, занимающихся на постоянной основе производством товаров, выполнением работ, оказанием услуг, есть возможность приобретать в собственность необходимое для осуществления таких функций имущество – здания, сооружения, транспортные средства, нежилые помещения, земельные и лесные участки. Помимо этого, во многих случаях, даже при наличии такой возможности, целесообразнее, эффективнее для производственных нужд, экономически выгоднее именно аренда различных видов имущества, а не приобретение её в собственность.
Именно детальное теоретическое исследование единого правового режима договора аренды, содержащего основные характеристики и нормы регулирования арендных отношений, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. А поскольку общие положения договора аренды являются фундаментальными и применяются как основа в других видах договоров аренды, это позволит избежать многих возможных споров. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.
Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор аренды.
Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора аренды, его правовой природы и содержания.
Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере аренды и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.
Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи:
• уточнить понятийный аппарат и существенные особенности различных видов имущественного найма в гражданском праве России;
• всесторонне исследовать теоретические положения о договоре аренды;
• выявить особенности гражданско-правовых договоров аренды;
• проанализировать основные проблемы при применении правовых норм о договоре аренды;
• выработать предложения по совершенствованию гражданских правоотношений в сфере аренды.
• исследовать примеры судебной практики, возникающие из споров по договору аренды.
Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Применение метода системно-структурного и логического анализа способствовал четкому определению места договора аренды среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора аренды.
Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров аренды, научные публикации, судебная практика.
Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений аренды внесли ученые цивилисты М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров аренды.
Настоящая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель, задачи, предмет исследования, его теоретическая и нормативно-правовая основа. В первой главе будет дана общая характеристика договора аренды, а также виды имущественного найма. Во второй главе определена правовая природа договора аренды. В третьей главе будет осуществлен обзор судебной практики по спорам, возникающих из договора аренды. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования такого возмездного договора, как аренда.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора аренды зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким контролем государства, договор аренды не получил достаточного распространения в силу своей специфики. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой – при концентрации имущества в руках собственника и отсутствии интереса в самостоятельном извлечении дохода с этого имущества, он может передавать его другим участникам гражданских правоотношений во временное владение и пользование на взаимовыгодных условиях. Личный интерес арендатора обусловлен стремлением приумножить свои доходы за счет использования арендуемого имущества, при этом, не вкладывая денежные средства на приобретение необходимого для предпринимательской деятельности имущества.
Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся аренды, так и отдельных видов аренды, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Поскольку процесс создания или существенного обновления законодательной базы необходимой для целого спектра отношений, как правило, продолжителен во времени и занимает не один год, можно констатировать, что законодатель своим нормативным регулированием отношений между арендодателем и арендатором по договорам аренды, вполне справляется с возложенной обязанностью. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере аренды непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.
Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно соотношения общих оснований для расторжения договора, содержащихся в первой части Гражданского кодекса РФ и специальных, предусмотренных в главе 34 ГК РФ. Для правильного толкования и применения норм гражданского законодательства, как уже было отмечено в третьей главе, необходимо сформировать единообразные подходы к разрешению подобных споров и выработке позиции по этому вопросу в постановлениях и информационных письмах президиума ВАС РФ. С другой стороны необходимо соблюдать определенные границы, которые позволят не подменить единообразными подходами законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права.
Вышеуказанная проблема на данный момент не единственная, к примеру, в судебной практике многочисленные споры возникают из арендных отношений по вопросам применения ст. 609 ГК РФ (форма и государственная регистрация договора аренды). Так, позицией ВАС РФ дополняются требования гражданского кодекса РФ об обязательной государственной регистрацией недвижимого имущества, что данная императивная норма применима к договору субаренды и к договору перенайма. Этим приведенным примером не исчерпываются проблемы в правоприменительной практике, и принятые Высшим Арбитражным судом РФ информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не способствуют устранению до конца существующих проблем, соответственно назрела необходимость разрешения проблем, связанных с применением норм главы 34 ГК РФ об аренде на законодательном уровне. Это, во-первых, не позволит подменить законодательные нормы обзорами судебной практики с единообразным подходом решения споров, возникающих из договоров аренды, во-вторых, систематизирует и кодифицирует тот массив логически выверенных и согласованных правил регулирования арендных отношений.
Подробно рассмотрев сущность и содержание договора аренды, участие в этих правоотношениях различных субъектов гражданского права, наделенных необходимым объемом правосубъектности, можно сделать вывод насколько важно более четкое и конкретизированное законодательное оформление в гражданском законодательстве всех вопросов связанных с договором аренды.
В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих положений о договоре аренды.

Фрагмент текста работы:

1. Общая характеристика договора аренды
1.1. Понятие и условия договора аренды

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где Глава 34 была отведена под регулирование договорных арендных отношений и насчитывает в своем составе более шестидесяти статей. В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные для существующих видов договоров аренды, последующие параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов договоров аренды. Общие положения об аренде применяются к отдельным видам договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами об этих договорах.
Итак, согласно ст. 606 ГК РФ договором аренды (имущественного найма) является договор, при котором арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Отличительной чертой данного договора аренды, позволяющей отграничивать его от других гражданско-правовых договоров, является передача имущества арендодателем, не сопровождаемая переходом права собственности на это имущество к арендатору. Однако существует другая точка зрения, что по своей природе договор аренды ведёт к расщеплению, раздвоению отношений собственности. При аренде собственник имущества часть своих прав по использованию передаёт арендатору и тем самым становится собственником с ограниченными правомочиями. Арендатор же приобретает частично правомочия собственника. При этом объем правомочий арендатора как титульного владельца полученного внаем имущества соответствует ограничениям правомочий собственника данного имущества на период действия договора аренды. После окончания аренды правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме, а права арендатора как титульного владельца прекращаются, имущество подлежит возврату собственнику.
Обращает на себя внимание, что в самой определении договора аренды, законодатель указывает два вида правомочий, находящихся у арендатора на предоставляемое имущество - получение имущества во владение и пользование либо получение только лишь в пользование. Объем правомочий зависит от вида и характера объекта договора аренды, так по договору аренды транспортного средства арендатор получает во владение и пользование транспортное средство, а по договору аренды нескольких помещений в здании, лишь право пользования.
Право пользования арендованным имуществом позволяет извлекать арендатору из него полезные свойства, в виде плодов, продукции и доходов, на которые он получает право собственности. Право владения наделяет арендатора статусом титульного собственника, дающим ему возможность защищать арендованное имущество от посягательств третьих лиц.
Характеристикой договора аренды является его консенсуальность. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а передача арендованного имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя и не является моментом заключения договора.
Еще одной характеристикой договора является его возмездность. За передачу имущества во владение и пользование арендатору, арендодатель получает встречное предоставление в виде внесения арендной платы, согласно договору.
Договор аренды является двусторонним договором, сторонами по которому являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий полной правосубъектностью. Арендодателем имущества выступает, как правило, его собственник, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. К таким лицам относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, как субъекты права хозяйственного ведения, имеющие право сдавать в аренду движимое имущество по своему усмотрению, однако, в отношении недвижимого имущества предприятие должно получить согласие собственника в лице его уполномоченного органа. При изменении или расторжении договора аренды недвижимого имущества, унитарному предприятию нет необходимости получать на это повторное согласие собственника, так как эти действия являются не способом распоряжения имуществом, а правом унитарного предприятия, которое предоставляется ему законом и (или) договором на основании согласия собственника, получаемого до заключения договора. Казенное предприятие, как субъект оперативного управления, может сдать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, лишь с согласия его собственника.
Существенным условием договора аренды, как и всякого гражданско-правового договора, является его предмет, при его отсутствии или недостаточной конкретизации, договор может быть признан незаключенным.
Как указывается профессором Садиковым О.Н. законодательное требование об индивидуализации объекта по договору аренды обусловлено тем, что по окончании срока договора аренды арендатором должно быть возвращено то же самое имущество, что и было предоставлено арендодателем для исполнения договора.
Каких-либо других положений о существенных условиях для данного вида договора в главе 34 не указано. Таким образом, вопрос отнесения того или иного условия к существенным для договора аренды, будет решаться на основании ст. 432 ГК РФ , которая предусматривает, что существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. На практике возникает множество споров в суде относительно существенных условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для отнесения к таковым требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.