Курсовая с практикой на тему Купля-продажа недвижимого имущества

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества 6
1.1. Понятие недвижимости и ее правовой режим 6
1.2. История становления и развития договора купли-продажи недвижимости 13
Глава 2. Правовая природа договора купли-продажи недвижимого имущества 22
2.1. Существенные и иные условия договора купли-продажи недвижимости 22
2.2. Форма и государственная регистрация 28
2.3. Права и обязанность сторон. Ответственность 35
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 41
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 44

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование института частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору купли-продажи.
Несомненно, договор купли-продажи является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим определенные правоприменительные проблемы договором является договор купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.
Гражданское законодательство, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование правового режима договора купли-продажи недвижимого имущества, содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.
Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.
Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.
Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи:
- проследить историческое развитие института договора купли-продажи;
- уточнить понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора купли-продажи недвижимости;
- определить виды недвижимого имущества и их правовой режим;
- выявить существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации;
- проанализировать переход права собственности на недвижимое имущество и его государственную регистрацию;
- рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору;
- всесторонне исследовать примеры судебной практики, возникающие из споров по договору купли-продажи недвижимости.
Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском праве. Применение метода системно-структурного и логического анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.
Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации, судебная практика.
Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые цивилисты В.А. Алексеев, Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Настоящая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель, задачи и предмет исследования. В первой главе будет дана общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй главе будут подробно рассмотрены права и обязанности сторон, а также переход права собственности на недвижимость при государственной регистрации. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования такого возмездного договора, как договор купли-продажи недвижимого имущества.

Заключение:

Проведенное курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой - обязанность передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить его.
Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.
Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в достаточной мере предмета договора. Суды при вынесении решения по делу отступают от императивных норм гражданского права, тем самым проявляя умеренную и оправданную гибкость для соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в договорных отношениях, не допуская признания договоров незаключенными.
Однако разрешение споров при недостаточной конкретизации предмета договора, влечет неоднозначность в применении норм материального права на спорные договорные отношения. Во избежание появления новых и ликвидации существующих противоречий при толковании и практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо принятие согласованного и логически правильного подхода к разрешению этой категории споров.
Проанализировав значительный массив судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к соблюдению требований законодателя составления одного документа, подписанного двумя сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным.
В силу экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать договор нотариально.
В связи с большим блоком судебных споров, касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей, автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты» недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный рынок недвижимости.
Также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент приватизации и др.
После проведенного анализа нормативных актов, автор может констатировать о существовании проблемы правового регулирования зданий и сооружений. Речь идет не об отсутствии единства терминологии, а об ее полном отсутствии в гражданском законодательстве.
В связи с чем, автор предлагает внести дополнения в общую часть Гражданского кодекса РФ, в котором будет даны помимо дефиниций зданий и сооружений, но и перечислены основополагающие признаки отнесения их к объектам недвижимости.
Подробно рассмотрев сущность и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, можно сделать вывод насколько важно более четкое и конкретизированное законодательное оформление в гражданском законодательстве всех вопросов связанных с договором купли-продажи недвижимого имущества.
В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих положений о договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества
1.1. Понятие недвижимости и ее правовой режим
Деление вещей на движимые и недвижимые в гражданском законодательстве имеет основополагающие значение. Ведь отнесение к какой-либо группе предполагает особый правовой режим вещи, а также по–разному будет решаться вопрос относительно порядка возникновения, изменения и прекращения прав на них. В связи с этим законодательно должны быть определены четкие критерии, позволяющие относить конкретный предмет к движимому или недвижимому имуществу.
В самом тексте статьи 130 ГК РФ законодатель после слов недвижимая вещь в скобках предлагает тождественные этому слову синонимы - недвижимое имущество и недвижимость. Однако в научной литературе придерживаются мнения о том, что данные термины имеют различное значение, и практически каждый цивилист высказывает свое определение недвижимой вещи, какого-либо единообразного подхода к этому вопросу нет. Причина этого кроется в том, что «в отечественном законодательстве отсутствует норма, закрепляющая понятия вещей и имущества. Понятие вещи и его соотношение с понятием имущества относятся к доктринальным положениям, отсюда вытекают все разногласия, связанные с использованием этих понятий в сфере недвижимости».
«Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества».
К недвижимым вещам законодатель в ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.