Курсовая с практикой на тему Договор социального найма жилого помещения

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора социального найма 6
1.1. Понятие договора социального найма 6
1.2. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма 8
Глава 2. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального найма в современной России 16
2.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора социального найма жилого помещения 16
2.2 Разрешение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с социальным наймом жилых помещений 27
Заключение 39
Список литературы 42

Введение:

Актуальность темы исследования. Наём жилых помещений является одним из основных, широко применяемых сегодня способов удовлетворения насущной потребности человека в жилье. Эксперты оценивают количество нанимателей в Российской Федерации почти в 40 млн человек (около 28 % всего населения). В российском гражданском и жилищном законодательстве отношения по найму жилых помещений оформляются несколькими типами договоров. При этом правовое регулирование жилищного найма сопряжено с рядом проблем.
В настоящее время в отечественной науке недостаточно научно-теоретических исследований, в которых анализируются и сопоставляются типы договоров найма жилых помещений, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством РФ и зарубежных стран. Данное исследование направлено на устранение этого пробела в науке, поскольку в нём изучены договорные формы найма жилых помещений, регламентируемые федеральным и региональным законодательством РФ и ФРГ, а также проведён сравнительно- правовой анализ данных договоров.
Объектом исследования являются правовые отношения, складывающиеся в РФ и ФРГ по поводу заключения, исполнения и прекращения договоров найма жилых помещений.
Предметом исследования выступает нормативно-правовое регулирование отношений по найму жилых помещений, соответствующие договоры, заключаемые в РФ, практика их исполнения, практика рассмотрения споров, а также исследования отечественных и зарубежных учёных по этим вопросам.
В настоящем исследовании рассматриваются договоры найма жилых помещений, в которых на стороне нанимателя могут быть любые физические лица, и договоры, которые заключаются только с нанимателями, относящимися к социально незащищённой категории лиц. Под этой категорией в данной работе понимаются физические лица, имеющие низкую имущественную обеспеченность, определяемую в соответствии с нормативными правовыми актами упомянутых государств.
Цель и задачи исследования. Основной целью настоящей работы является комплексное теоретическое сравнительно-правовое исследование российского и германского правового регулирования отношений по найму жилых помещений, а также соответствующей правоприменительной практики для дальнейшего совершенствования законодательства РФ в сфере жилищного найма.
Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи:
− определить типы договоров найма жилых помещений в праве РФ, проследить их эволюцию, дать их классификацию, выявить их связь со смежными гражданско-правовыми договорами;
− установить на каждом этапе развития правоотношения соотношение интересов сторон по договорам найма жилых помещений по праву РФ;
− определить и исследовать источники правового регулирования отношений по найму жилых помещений по праву РФ ;
− исследовать субъектный состав договоров найма жилых помещений по праву РФ;
− проанализировать особенности заключения договоров найма жилых помещений по праву РФ;
− рассмотреть содержание договоров найма жилых помещений по праву РФ;
− исследовать основания прекращения договоров найма жилых помещений и его правовые последствия по праву РФ;
− определить особенности применения правовых норм, регулирующих отношения по найму жилых помещений, в РФ;
− выработать практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства РФ в контексте рассматриваемой темы.
Методологическую основу диссертационного исследования составили общенаучные методы: формально-логический, посредством которого были даны определения исследовавшийся понятий и предложена классификация договоров найма жилых помещений; историко-правовой, с помощью которого был выявлен процесс становления, и развития правового регулирования отношений по найму жилых помещений; сравнительно-правовой, применявшийся для сравнительного исследования правового регулирования отношений по найму жилых помещений, договоров и правоприменительной практики в РФ; историко-проблемный, с помощью которого были определены трудности, стоящие перед законодателем, субъектами наёмных отношений и правоприменяющими субъектами.
Нормативной базой исследования послужили Конституции РФ, гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, другие федеральные законы РФ, подзаконные нормативные правовые акты РФ, нормативные правовые акты субъектов РФ, иные нормативные правовые акты по рассматриваемой проблематике.

Заключение:

В 2014 году в Жилищном кодексе РФ (далее – ЖК РФ) получил закрепление договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, представляющий собой новый тип договора найма жилого помещения. Согласно легальному определению, закрепленному в п. 1 ст. 91.1 ЖК РФ, настоящий договор представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на условиях, предусмотренных ЖК РФ.
Гражданский кодекс РФ, основываясь на идее единства правового регулирования найма жилого помещения, даёт обобщенное определение договора вне зависимости от вида жилищного фонда, где он применяется. В границы такого определения в полном объеме вписывается и договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Вместе с тем дискуссионным остаётся вопрос о месте договора некоммерческого найма жилого помещения системе гражданско-правовых обязательств.
Так, З.И. Цыбуленко отмечает, что для договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования характерна потребительская направленность, а также нахождение в сфере регулирования главным образом ЖК РФ, устанавливающего исключение из свойственного гражданскому законодательству принципа свободы договора. В связи с этим анализируемый договор невозможно относить к обычным гражданско-правовым договорам, построенных на полном юридическом равенстве субъектов правоотношений. Аналогичной точки зрения придерживается Н.В. Василенко, указывая на то, что договор некоммерческого найма жилого помещения представляет собой разновидность договора социального найма. По её мнению, тождество данных договоров проявляется в специальном юридическом составе, необходимом для возникновения отношений, а также в особом круге субъектов. Жилые помещения по таким договорам предоставляются в определенной очередности с учётом нормы жилой площади, при этом могут применяться правила о внеочередном предоставлении жилого помещения согласно п. 2 ст. 57 ЖК РФ.
Однако, на наш взгляд, социальная направленность исследуемого договора не делает его разновидностью договора социального найма. При этом наиболее обоснованной и рациональной, приходится точка зрения Е.С. Крюковой, а также ряда других учёных-цивилистов, согласно которой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по своей юридической природе близок к договору коммерческого найма жилого помещения, при этом выступает самостоятельным видом договора в системе наемных отношений. Указанную позицию доказывает появление в ЖК РФ самостоятельного раздела, характеризующего наём жилых помещений в фонде социального использования.
Иначе было бы логичным включение дополнительной главы, регулирующей отношения в сфере некоммерческого найма жилого помещения, в уже действующие посвященные иным видам найма разделы. Кроме того, самостоятельность договора некоммерческого найма жилого помещения подтверждают нормы главы 35 ГК РФ, которые ставят данный договор в одну линию с договором коммерческого найма жилого помещения и договором социального найма. Не менее важным аргументом в пользу отмеченного подхода является и наличие характерных признаков, обозначенных законодателем и позволяющих отличать новый договор от других договоров.
В частности, к их числу принято относить: порядок и условия заключения договора, предусматривающие двойную процедуру учёта возможных нанимателей; срочный характер договора; особые требования к передаваемым жилым помещениям, отражающие их принадлежность к наёмным домам, а также нормирование их площади. Отличительным признаком договора некоммерческого найма жилого помещения является также особый субъектный состав, наймодателем в котором может являться не только частный собственник, но и публичное образование, а в качестве нанимателя может выступать лишь лицо из числа граждан, нуждающихся в жилых помещениях и обладающих определенным уровнем дохода.
Таким образом, учитывая не только социальную, но и коммерческую составляющую замысла законодателя, можно предположить, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – самостоятельный вид договора в системе наёмных отношений. Он занимает промежуточное место между договором коммерческого найма жилого помещений и договором социального найма. С одной стороны, он призван решать жилищные проблемы граждан, не попадающих в категории, которые обеспечиваются социальным жильем, а с другой – он не предназначен для извлечения прибыли, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общая характеристика договора социального найма
1.1. Понятие договора социального найма

Проблема соотношения договора коммерческого и социального найма существует в теории жилищного права достаточно давно. Постоянные дискуссии и прения в данной области обусловливают актуальность данной проблемы. Ученые рассматривают понятия данных договоров и говорят о том, что не стоит преувеличивать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» - в договоре социального найма. В юридической литературе, а также законодательстве договор найма стал называться «коммерческим», так как целью данного договора является получение прибыли.
При анализе главы 35 Гражданского кодекса РФ можно увидеть, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, тем самым закон не предусматривает коммерческую деятельность. Сдача в наем жилого помещения собственником в соответствии с договором коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью. Это, несомненно противоречит принципам гражданского законодательства, которые связанны с целью извлечения прибыли. Предмет договора найма - жилое помещение - должно отвечать общим требованиям, которые применяются к нему.
А предмет договора социального найма должен соответствовать не только общим требованиям, но и нормам благоустроенности и требуемым размерам. Стоит отметить, что в Жилищном кодексе РФ жилое помещение рассматривается в качестве предмета договора, а не объекта, как в Гражданском кодексе. Поход, который применяется в ЖК РФ, противоречит учению о предмете обязательства.
В данном случае вернее говорить предмет обязательства - действие или бездействие, которые обязывается совершать одна из сторон договора. Как верно отметил А.А. Морозова, предмет договора всегда является правом на чужое действие. Предмет договора найма жилого помещения представляет собой действия наймодателя по предоставлению во владение или пользование нанимателя жилого помещения. Объектом представленного договора выступает жилое помещение, по поводу которого возникли правоотношения между сторонами. Также стоит отметить, что у представленных договоров имеются отличая в сроках. Согласно с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения - бессрочен. Однако, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на 5 лет - долгосрочные договоры коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочные договоры коммерческого найма жилого помещения заключаются до 1 года.
Идея бессрочности договора социального найма отвечает цели самого договора - обеспечить жилыми помещениями малюющих граждан. Является нецелесообразным ограничивать в сроках малоимущих граждан и обременять их хождением по инстанциям для восстановления договора. Это - лишняя волокита не только для самих граждан, но и для государственных служб. Также стоит отметить, что существуют такие договоры в жилищном праве, которые имеют определенную специфику и их невозможно отнести ни к коммерческому договору найма жилого помещения, ни к социальному найму.
Таким договором является договор найма специализированного жилого помещения. Данный договор невозможно рассматривать как вид социального найма, так как существует ряд качественных характеристик, присущих только этому договору. Чтобы получить жилье по данному договору, требуется наличие определенных условий, например, различные объем прав, временный характер действия договора4 . Стоит отметить, что договор коммерческого найма помещения всегда является добровольным взаимодействием двух сторон, а в договоре социального найма отношения могут носить административный характер, который зависит от органов публичной власти.
Социальный найм дает возможность применять льготы на квартплату, при этом такие льготные условия могут распространяться на каждого из жильцов.
Коммерческий найм не подразумевает наличие таких льгот, однако стороны могут обговорить все нюансы касаемо квартплаты. Договор социального найма подписывается только близкими родственниками, а коммерческий дает возможность взаимодействовать не только родственникам, но и совершенно посторонним людям.
При выселении из жилья, которое оформлено по договору социального найма, предоставляется другое жилье. Коммерческий договор не предусматривает такого правила.