Курсовая с практикой на тему Договор продажи недвижимости

Содержание:

Введение. 3

Глава 1 общая характеристика
нормативно-правового регулирования договора продажи недвижимости. 6

1.1 Понятие, признаки и элементы договора
продажи недвижимости. 6

1.2 Форма договора продажи недвижимости. 12

Глава 2 содержание
и исполнение договора купли-продажи недвижимости законодательное регулирование
и практика применения в рф.. 17

2.1 Права и обязанности сторон договора
купли-продажи недвижимости. 17

2.2Предварительный договор в обязательствах
продажи недвижимости. 22

2.3 Особенности
отдельных видов договора купли-продажи недвижимости. 27

Заключение. 30

Введение:

Договор – это многосторонняя
сделка. Все сферы общественной жизни построены на заключении, исполнении и
прекращении сделок. Институт сделок занимает ведущее место в гражданском праве,
так как сделка является основным видом юридически значимых гражданско-правовых
актов. Сделки с недвижимым имуществом обладают сложным составом, данный вид
сделок является относительно новым и сложным в правовом регулировании. Кроме
того, не менее важным институтом права во всем мире является институт
купли-продажи, а договор продажи недвижимости является его разновидностью. Договор
продажи недвижимости отличается от договора купли-продажи в первую очередь своим
предметом. Особенностям  данных
правоотношений законодатель уделяет достаточно внимания, однако проблемы все же
существуют, и они обусловлены постоянным изменением норм, регулирующих данные
отношения. Права на недвижимое имущество и сделки с ним  часто становятся предметом судебных споров,
что говорит о практической значимости их изучения.

Современная
наука гражданского права основывается на ограниченном круге работ, в которых
исследованы аспекты договора продажи недвижимости. Это говорит о необходимости
теоретической разработки обновленной концепции данного договора, освещения его
юридической природы и сущностных признаков, определения субъектного и
объектного состава. Проведение такого исследования позволит сформулировать
предпосылки для разработки путей решения существующих проблем, спрогнозировать
и предотвратить новые.

Цель работы заключается в
проведении всестороннего исследования договора продажи недвижимости,
предложение рекомендаций по усовершенствованию данного института.

В соответствии с данной целю
нужно решить ряд задач:

1) Определить понятие, признаки и элементы договора продажи
недвижимости;

2) Ознакомиться с формой указанного договора;

3) Провести анализ прав, обязанностей и ответственности, которую
несут стороны по договору продажи недвижимости;

4) Осуществить анализ предварительного договора в обязательствах
купли-продажи недвижимости;

Объектом работы являются
регулируемые нормами гражданского права общественные отношения, складывающиеся
в процессе заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимого
имущества.

Предметом работы выступают
нормы гражданского права, регулирующие сделки с недвижимостью, теоретические
взгляды ученых по теме работы и материалы судебной практики.

Теоретическая основа
включает труды Гонгало Б. М., Жимирова 
Д. В., Семенова Е. Г., Тимашкова Е.Ю., 
Мягкова Д. В., Пронина Н.А. и других.

Методологическая основа. В
данной работе используются такие общенаучные методы познания, как
диалектический метод, исторический метод, методы системного и комплексного
анализа, метод формальной логики. Также, в работе применяются частные методы
исследования, в том числе сравнительно-правовой, методы толкования закона и
толкования права.

Нормативная основа работы
представлена такие нормативными правовыми актами, как Конституция РФ,
Гражданский кодекс РФ,  Федеральный закон
РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 No218-ФЗ и иными.

Эмпирическая основа работы
основана на использовании примеров из судебной практики, а также  на Постановлении Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем», Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015
N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» и 
Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от
29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав».

Структура работы. Работа
состоит из  введения, двух глав, которые
поделены на параграфы, заключения и списка используемых источников.

Заключение:

Таким образом,
правоотношения в области продажи недвижимости требуют особого внимания, так как
влияют на экономическую ситуацию в современном мире. О важности купли продажи
недвижимости говорит также тот факт, что каждый гражданин нуждается в жилом
помещении, приобрести которое  возможно
посредством купли-продажи. Данные правоотношения подлежат особой регламентации
и защищённости со стороны государственных механизмов. Договор продажи
недвижимости является двухстороннеобязывающим, возмездным, так как каждая его
сторона обязана выразить свою волю. Данный договор является консенсуальным в связи
с тем, что он считается заключенным с того момента, когда стороны пришли к соглашению
по всем существенным условиям.

Одна из проблем
договора продажи недвижимости заключается в отнесении вещи к категории
«недвижимость», в работе рассмотрены встречающиеся на практике примеры споров
по поводу отнесения вещей к категории недвижимых. Для уменьшения подобных
разбирательств необходимо на законодательном уровне доработать и зафиксировать
в гражданском кодексе понятие недвижимости в соответствии с реалиями
современного мира.

Традиционно
фиксация договорённости сторон осуществляется путем подписания договора продажи
недвижимости, где устанавливаются условия достигнутого между сторонами
соглашения. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной
форме. Существенными условиями данного договора является условие о предмете,
цене, а для отдельных видов данного договора предусмотрены дополнительные
существенные условия, например, необходимо указать перечень лиц, сохраняющих права на жилое
помещение с указанием на объем и характер их прав. Государственная регистрация
договора продажи недвижимости не требуется,  однако, законом предусмотрена обязательная регистрация
перехода права на недвижимо имущество.

До момента
государственной регистрации, для исполнения исследуемого договора, важно, чтобы
стороны, в соответствии с требованиями закона, подписали акт приёма-передачи. он
регистрирует факт передачи по договору надлежащего предмета, то есть именно того
имущества, которое оговорено сторонами, устанавливает, что переданная по
договору недвижимость отвечает требованиям о надлежащем качестве.

Сторонами
договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель, они обладают теми
же правами, что и стороны в договоре купли продажи, однако в силу специфике
предмета для данного договора предусмотрены специальные права и обязанности,
например, обязанность продавца передать недвижимость надлежащего качества. В
связи с тем, что всякий объект недвижимости уникален, право на замену в
договоре купли-продажи недвижимости невозможно.

Очень часто на
практике для дополнительной защиты прав стороны договора продажи недвижимости
используют предварительный договор. Предварительный договор продажи
недвижимости должен определять условия, устанавливающие предмет и другие
условия основного договора.  Если
существенные условия не определены в договоре, то он считается незаключенным.
Практически важным является тот момент, что несовершение ни одной из сторон действий,
направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного
для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении
основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по
заключению основного договора прекращается.

Предварительный
договор обязательно должен определять существенные условия основного:
участники, момент заключения, предмет, цена, процедура оплаты и др.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ЭЛЕМЕНТЫ
ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Законодатель в ст.549
Гражданского кодекса РФ дает определение договору продажи недвижимого имущества,
согласно кодексу под ним понимают соглашение, по которому  продавец обязуется передать в собственность
покупателя недвижимое имущество[1].

Продажа недвижимости от
сделок купли-продажи отличается предметом. Предметом сделок с недвижимостью
являются недвижимые вещи. Вещи могут быть недвижимыми по своей природе или по
закону.

Так, недвижимы по природе –:
земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, их Гражданский кодекс прямо называет недвижимостью[2] – являются недвижимыми по
закону. Кроме того, к недвижимым вещам относятся помещения и машино-места
внутри зданий, если границы таких помещений и мест описаны в установленном порядке.

Если провести анализ
гражданского кодекса, то можно прийти к выводу, что законодатель относит к
недвижимости  земельные участки, а также
то, что на них возведено.

Отсутствие единого правового
режима на земельные участки и расположенные на них здания и строения создает
значительные сложности в процессе юридического сопровождения, также имеются  трудности в оформлении договоров покупки
недвижимости по переходу и обременению прав на земельные участки.

В [1]Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)
от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства
РФ,05.12.1994, N 32, Ст. 3301 [2]Тимашкова Е.Ю. Проблемы определения вещи в качестве
недвижимой // Образование и право. 2019. №11. URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-opredeleni.. (дата обращения:
15.10.2021).