Содержание:

Введение. 3

1. Понятие договора и сфера его применения. 6

2. Форма договора и особенности его заключения. 11

3. Особенности договора купли-продажи недвижимости. 17

4. Права и обязанности сторон. Исполнение договора. 22

5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений. 26

Заключение. 33

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование института частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору купли-продажи. Несомненно, договор купли-продажи является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим определенные правоприменительные проблемы договором является договор купли-продажи недвижимости, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.

Гражданское законодательство, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование правового режима договора купли-продажи недвижимости, содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.

 Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

- проследить историческое развитие института договора купли-продажи;

- уточнить понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора купли-продажи недвижимости;

- выявить существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации;

- определить категории недвижимого имущества как объекта гражданских прав;

- выявить особенности заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества;

- рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору;

- выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений;

- всесторонне исследовать  примеры судебной практики, возникающие из споров по договору купли-продажи недвижимости.

Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском праве.  Применение метода системно-структурного  и логического анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации, судебная практика.

Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Заключение:

Заключение

Проведенное курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким контролем государства, а купля-продажа допускалась со значительными ограничениями только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, договор купли-продажи недвижимости не получил достаточного распространения и соответственно теоретической разработки его существенных положений. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой - обязанность передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить его.

 Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в достаточной мере предмета договора купли-продажи недвижимого имущества. Суды при вынесении решения по делу отступают от императивных  норм гражданского права, тем самым проявляя умеренную и оправданную гибкость для соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в договорных отношениях, не допуская признания договоров незаключенными. Однако разрешение споров при недостаточной конкретизации предмета договора, влечет неоднозначность в применении норм материального права на спорные договорные отношения. Во избежание появления новых и ликвидации существующих противоречий при толковании и практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо принятие согласованного и логически правильного подхода к разрешению этой категории споров.

Проанализировав значительный массив судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к соблюдению требований законодателя составления одного документа, подписанного двумя сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным. В силу экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать договор нотариально.

В связи с большим блоком судебных споров, касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей, автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты» недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный рынок недвижимости. А также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент приватизации и др.

Другая проблема правоприменительной практики касается различных злоупотреблений собственниками жилых помещений путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение с незначительными размерами долей в праве собственности. Подобное образование микродолей затрудняет участие жилого помещения в гражданском обороте и не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением — для проживания.

Государственной Думой 23 мая 2018 года был принят в первом чтении законопроект № 346930-7, устанавливающий общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения. Таким образом, данный законопроект направлен на не допущение образования микродолей, так как это противоречит основному предназначению жилого помещения. Однако по информации с сайта Государственной Думы с сентября 2018 года по данному законопроекту не ведется какой-либо работы. К тому же не стоит забывать о том, что будущий закон не будет распространяться на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления в силу, таким образом существующая проблема не находит своего решения.

В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих положений о договоре купли-продажи недвижимости.

Фрагмент текста работы:

1. Понятие договора и сфера его применения

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимости.

Истоки договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись трудности эквивалентности обмена вещей.[1] Таким образом, по количеству данного предмета и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор купли-продажи являлся реальным контрактом, и только в классическом римском праве данный договор приобретает черты консенсуального контракта.

В связи с политической ситуацией, становлением планового хозяйства и соответственно полного отрицания капиталистической экономики в советской России развитие теоретических вопросов и практического их применения, касающихся природы института договора купли-продажи недвижимости, не получило должного внимания. Так в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года данному вопросу было посвящено лишь две статьи (ст. 238 и ст. 239), дающие определение договора купли-продажи жилого дома и необходимых требований к форме такого договора. И только после распада Советского союза отдельные виды договора купли-продажи получили свою детальную проработку, не исключением стал и договор купли-продажи недвижимости.

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где § 7 Главы 30 был отведен под регулирование договорных отношений по продаже недвижимости и насчитывает в своем составе 9 статей, которые регламентируют заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные для существующих видов договоров купли-продажи, последующие параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов договоров купли-продажи. В п.5 ст. 454 ГК РФ закреплено, что общие положения о купли-продажи применяются к договору купле-продаже недвижимого имущества, если иное не установлено специальными правилами ГК РФ об этих договорах.

Итак, согласно п.1 ст. 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого имущества считается такой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Как видно из определения договора, законодатель не указывает встречное обязательство со стороны покупателя, однако, как и все виды договора купли-продажи, входящие в главу 30 ГК РФ, характеристикой договора купли-продажи недвижимости является его взаимность. Применяя общие положения о купле-продаже, содержащиеся в п.1 ст. 454 ГК РФ, взаимность выражается в обязанности покупателя принять указанное имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену).

Еще одной характеристикой договора является его возмездность. За передачу имущества в собственность покупателю, продавец получает встречное предоставление в виде внесения денежной суммы, согласно заключенному сторонами договору.

Следующей характеристикой договора купли-продажи недвижимости является его консенсуальность. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а передача в собственность недвижимости покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца и не является моментом заключения договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества является двусторонним договором, сторонами по которому являются продавец и покупатель. Покупателем может быть любой субъект гражданского права, обладающий полной правосубъектностью.

Продавцом имущества выступает, как правило, его собственник, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником распоряжаться недвижимым имуществом. К таким лицам относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, как субъекты права хозяйственного ведения, и казенное предприятие, как субъект оперативного управления, имеющие право распоряжаться недвижимым имуществом лишь с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Помимо полученного согласия собственника, унитарные предприятия свои действия по возмездной передаче имущества должны обуславливать задачами их уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для этих задач имущества. Поэтому, когда сделки унитарного предприятия по отчуждению недвижимого имущества, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются недействительными в силу оснований, предусмотренных ст. 168 ГК РФ, независимо от согласия собственника на их совершение.[2] 

Объектом по договору продажи недвижимости выступают земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К объектам по договору купли-продажи недвижимости также относятся жилые и нежилые помещения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. В 2016 году ст. 130 ГК РФ дополнилась новым объектом недвижимости – части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Как видно из данного положения законодатель закрепил машино-места как части зданий или сооружений. То есть, к машино-местам как недвижимым вещам не относятся расчерченные открытые парковки возле многоквартирных домов. При определении их статуса и режима использования следует руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ, а именно нормами об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.[3]«Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества».[4]Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, передача в собственность которого не допускается или ограничивается. Например, согласно п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земли, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок по отчуждению, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.[5]