Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимого имущества: общие положения  6

1.1. Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества  6

1.2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости. 13

Глава 2. Правовая конструкция договора купли-продажи недвижимого имущества. 17

2.1. Обязательство из договора купли-продажи недвижимости. 17

2.2. Переход права собственности на недвижимое имущество  по договору купли-продажи, его форма и государственная регистрация. 21

Заключение. 27

Список использованных источников. 29

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование института частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору купли-продажи.

Несомненно, договор купли-продажи является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим определенные правоприменительные проблемы договором является договор купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.

Гражданское законодательство, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование правового режима договора купли-продажи недвижимого имущества, содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.

 Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

- проследить историческое развитие института договора купли-продажи;

- уточнить понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора купли-продажи недвижимости;

- выявить существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации;

- определить категории недвижимого имущества как объекта гражданских прав;

- проанализировать переход права собственности на недвижимое имущество и его государственную регистрацию;

- рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору;

- всесторонне исследовать  примеры судебной практики, возникающие из споров по договору купли-продажи недвижимости.

Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском праве.  Применение метода системно-структурного  и логического анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации, судебная практика.

Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Заключение:

Проведенное курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой - обязанность передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить его.

 Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в достаточной мере предмета договора. Суды при вынесении решения по делу отступают от императивных  норм гражданского права, тем самым проявляя умеренную и оправданную гибкость для соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в договорных отношениях, не допуская признания договоров незаключенными. Однако разрешение споров при недостаточной конкретизации предмета договора, влечет неоднозначность в применении норм материального права на спорные договорные отношения. Во избежание появления новых и ликвидации существующих противоречий при толковании и практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо принятие согласованного и логически правильного подхода к разрешению этой категории споров.

Проанализировав значительный массив судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к соблюдению требований законодателя составления одного документа, подписанного двумя сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным. В силу экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать договор нотариально.

В связи с большим блоком судебных споров, касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей, автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты» недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный рынок недвижимости.

Также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент приватизации и др.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимого имущества.

Истоки договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись трудности эквивалентности обмена вещей.[1]

Таким образом, по количеству данного предмета и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор купли-продажи являлся реальным контрактом, и только в классическом римском праве данный договор приобретает черты консенсуального контракта, по которому существует взаимное обязательство сторон, и существенными элементами являются товар (мerx) и цена (pretium).

При рассмотрении норм Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. пристальному изучению подлежит ст. 21, где указывается, что «земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота». В качестве примечания к этой статье было утверждено, что с «отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». [2]Тем самым ГК РСФСР 1922 г. ликвидировал понятие недвижимости как таковое. Относительно возможности отчуждения по договору купли-продажи кроме земли других видов «недвижимости», в кодексе содержится ст. 182 об отчуждении немуниципализированного жилого строения. Совершение купли-продажи данного объекта было возможно при условии, что у покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей, не оказалось бы двух или более владений; второе условие касалось временного периода – в течение трех лет такое отчуждение могло производиться однократно от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей.